鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

座間 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０９ -33	座間市		更地	（　）	長方形	西10.9m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０５１１０８Ｄ -24	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０５１１０１Ｄ -24	相模原市南区		建付地	（　）	台形	北東7.7m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
d	１０５１１０１ -17	相模原市中央区		更地	（　）	不整形	北西15m県道、中間画地		２住居駐車場整備地区 (70,200)
e	１０５１１０１Ｄ -48	相模原市中央区		更地	（　）	長方形	南東15m県道、中間画地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 220,100	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	223,181	100 [ 106.6]	209,363	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 244,253	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	250,115	100 [ 110.1]	227,171		227,000
c	(　 ) 247,650	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	253,594	100 [ 128.9]	196,737		197,000
d	(　 ) 231,622	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	240,367	100 [ 114.0]	210,848		211,000
e	(　 ) 228,712	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	233,286	100 [ 116.1]	200,935		201,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +29.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 209,000 円／㎡]

座間 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,012,878	3,512,645	13,500,233	12,189,900	1,310,333	（　0.9512） 1,246,389	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	27,095,413 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

座間 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	145.00	ＲＣ6	810.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	241 ㎡	12.0 m x 24.3 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階共同住宅とするＲＣ造店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

周辺店舗兼共同住宅の有効率を参考に判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	85.0	114.75	3,180	364,905	2.0	729,810
							1.0	364,905
2～ 6	共同住宅	135.00	90.0	121.50	1,908	231,822	1.0	231,822
							0.0	0
～

～

～

計		810.00	89.2	722.25		1,524,015		1,888,920
								364,905

⑨年額支払賃料	1,524,015 円　×　12ヶ月　＝　 18,288,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 722.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,288,180 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,463,054 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,825,126 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,888,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,378 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 364,905 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 170,374 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,012,878 円　　　　（　 70,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０５Ｔ　　　　-37	2,455 ( 2,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	3,692	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,320 円/㎡　月額支払賃料（　 3,180 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０５Ｔ　　　　-38	1,769 ( 1,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 60.0]	2,948
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

座間 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,074,000 円	179,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	548,645 円	18,288,180　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,432,000 円	179,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,512,645 円　（　　　　　　 14,575 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	179,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 810.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,189,900 円（　　　　　 50,580 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,012,878 円
②総費用	3,512,645 円
③純収益　①－②	13,500,233 円
④建物等に帰属する純収益	12,189,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,310,333 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,246,389 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,172 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,095,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
座間 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

座間 5-1

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　山崎　敏

TEL.

鑑定評価額

48,000,000 円

１㎡当たりの価格

199,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月16日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	座間市入谷西３丁目１６８５番１｢入谷西３－１９－３｣				②地積　(㎡)	241 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ6	店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	西9m県道	水道、ガス、下水	座間 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 50 ｍ、南 55 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 24.3 ｍ、規模　　 241 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ県道

交通

施設

座間駅西方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域で、座間駅東口駅前広場が整備され、コロナ禍で減退した店舗
需要は回復傾向にあり、住宅需要も安定していることから、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、座間市及び隣接市内の駅前商業地域。需要者の中心は、地元企業や賃貸目的の法人等のほか、敷地規模
によりマンション開発業者の参入も想定される。コロナ禍で減退した店舗需要は回復傾向にあるが、店舗の連担性に欠
け商況繁華性はやや劣るため、共同住宅など住居系の利用も多く見られる。なお、規模、取引背景等個別的要因により
価格水準には幅があり、市場の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗兼共同住宅等を主とした商業地域より、比準価格は近隣地域並びに同一需給圏の類似地域における商業地の取引事
例を収集し試算しており、市場の実態を反映し信頼性は高い。一方収益価格は重視されるべき価格であるが、投資採算
性を反映した賃料水準が未形成で共同住宅併用のため、収益価格は低位に試算された。以上より市場参加者の属性を考
慮し、比準価格を重視し収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 274,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[103.0]

100
[137.7]

[100.0]
100

199,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近四半期の実質ＧＤＰ成長率は前期比でや
や微減。景気は緩やかに持ち直しつつ、市内
商業地の需要も増加傾向にある。

駅前商業地域における店舗等の需要が回復傾
向にあり、また、背後住宅地の安定した住宅
需要の影響を受け、地価は横ばいから上昇に
転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.9
交通・接近　　　  -0.2
環境　　　　　　 +42.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

座間 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０１Ｄ -15	座間市		建付地	（　）	長方形	北西12.5m県道、南西4m、角地		近商 (100,300)
b	１０５１１０１Ｄ -24	相模原市南区		建付地	（　）	台形	北東7.7m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
c	１０５１１０９Ｄ -56	相模原市南区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１０５１１０１Ｄ -17	座間市		貸家建付地	（　）	台形	南東3.9m市道、中間画地		商業 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 231,899	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	230,308	100 [ 108.0]	213,248	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	213,000
b	(　 ) 247,650	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	253,098	100 [ 120.8]	209,518		210,000
c	(　 ) 172,861	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	222,991	100 [ 111.4]	200,171		200,000
d	(　 ) 183,927	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	203,473	100 [ 101.8]	199,875		200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 -8.1	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.9	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

座間 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,465,586	3,578,321	13,887,265	12,530,400	1,356,865	（　0.9512） 1,290,650	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	28,057,609 円　　　　（　 116,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

座間 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	ＲＣ6	810.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	241 ㎡	12.0 m x 24.3 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階～６階は平均専有面積が約４０㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

同用途の建物の標準的な有効率より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	85.0	114.75	3,094	355,037	3.0	1,065,111
							0.0	0
2～ 6	居宅	135.00	90.0	121.50	1,856	225,504	1.0	225,504
							1.0	225,504
～

～

～

計		810.00	89.2	722.25		1,482,557		2,192,631
								1,127,520

⑨年額支払賃料	1,482,557 円　×　12ヶ月　＝　 17,790,684 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 722.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,790,684 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 889,534 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,901,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,192,631 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,830 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,127,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 543,606 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,465,586 円　　　　（　 72,471 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０１Ｔ　　　　-43	2,421 ( 2,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,910	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,102 円/㎡　月額支払賃料（　 3,094 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１１２Ｔ　　　　-14	2,909 ( 2,904)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,923
c	１０５１１０８Ｔ　　　　-42	3,114 ( 3,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [109.3]	100 [100.0]	3,474

座間 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,104,000 円	184,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	533,721 円	17,790,684　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,472,000 円	184,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,578,321 円　（　　　　　　 14,848 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	184,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 810.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,530,400 円（　　　　　 51,993 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,465,586 円
②総費用	3,578,321 円
③純収益　①－②	13,887,265 円
④建物等に帰属する純収益	12,530,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,356,865 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,290,650 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,355 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,057,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,000 円／㎡）