鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海老名 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１５Ｄ -2	藤沢市		更地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１０５１１０６ -53	座間市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.3m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１０５１０１６Ｄ -137	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０５１００３ -46	平塚市		更地	（　）	長方形	南7.3m市道、北4m、二方路		工業 (70,200)
e	１０５１０１６Ｄ -703	平塚市		更地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,566	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	138,277	100 [ 161.2]	85,780	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	88,400
b	(　 ) 127,649	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,053	100 [ 143.4]	89,995		92,700
c	(　 ) 110,189	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	116,800	100 [ 128.3]	91,037		93,800
d	(　 ) 112,998	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,693	100 [ 135.9]	84,395		86,900
e	(　 ) 84,727	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	93,289	100 [ 101.6]	91,820		94,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.2	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.2	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.7	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.7	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

海老名 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	80,813,397	14,095,638	66,717,759	59,655,600	7,062,159	（　0.9504） 6,711,876	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	142,805,872 円　　　　（　 52,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,224.00	ＲＣ6	5,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	2,721 ㎡	50.6 m x 53.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 6	倉庫	5,340.00	100.0	5,340.00	1,322	7,059,480	5.0	35,297,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,340.00	100.0	5,340.00		7,059,480		35,297,400
								0

⑨年額支払賃料	7,059,480 円　×　12ヶ月　＝　 84,713,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	84,713,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,235,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	80,478,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,297,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 335,325 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	80,813,397 円　　　　（　 29,700 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１６Ｔ　　　　-67	1,542 ( 1,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,318	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,329 円/㎡　月額支払賃料（　 1,322 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９１６Ｔ　　　　-68	1,564 ( 1,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	1,286
c	１０５０９１６Ｔ　　　　-69	1,578 ( 1,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,383

海老名 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,816,000 円	908,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	847,138 円	84,713,760　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,898,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,264,000 円	908,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,362,000 円	908,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	908,000 円	908,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,095,638 円　（　　　　　　 5,180 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	908,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 5,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 50 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	59,655,600 円（　　　　　 21,924 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	80,813,397 円
②総費用	14,095,638 円
③純収益　①－②	66,717,759 円
④建物等に帰属する純収益	59,655,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,062,159 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,711,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,467 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,805,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
海老名 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海老名 9-1

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　川井　香苗

TEL.

鑑定評価額

245,000,000 円

１㎡当たりの価格

90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海老名市本郷字中谷津２６８９番１外				②地積　(㎡)	2,721 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1:1	倉庫ＳＲＣ6	中規模工場や倉庫等が多い工業地域	西8m市道、三方路	水道、下水	小田急海老名 6.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 180 ｍ、南 150 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 51.0 ｍ、奥行　約　　 54.0 ｍ、規模　　 2,750 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．０ｍ市道

交通

施設

小田急海老名駅南方

6.1km

法令

規制

工業
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

新東名高速道路厚木南ＩＣ、圏央道海老名ＩＣに近く、交通利便性が良好な地域であり、今後も物流拠点や倉庫
としての需要増加が期待される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は海老名市を中心とした、県央地区一帯の内陸型工業地域である。圏央道のインターチェンジへの接近性も
良好であることから、物流施設や倉庫用地の需要も旺盛である。主な需要者は、倉庫業及び配送業等の事業者のほか、
製造業を中心とした中小企業も想定される。供給が少なく、画地規模や街路条件等によって価格帯が異なるため、中心
となる価格帯の把握は困難であるが、９００坪程度の工場用地で坪あたり３０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

工場や倉庫の賃貸物件はあまり見受けられず、倉庫として賃貸を想定して求めた収益価格は低位に求められた。一方、
実際の取引事例に基づく比準価格は市場の実態を反映しており、実証性のある価格である。したがって比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高速道路網へのアクセスが良好な立地にある
ことから、物流、工場等用地の需要は堅調で
ある。

周辺環境の変化は見られないが、倉庫や工場
用地需要に支えられ、地価は強含みで推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

海老名 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９０６Ｄ -51	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、東8m、角地		工専 (70,200)
b	１０５０９１５Ｄ -1	藤沢市		更地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１０５０９１３Ｄ -63	大和市		建付地	（　）	長方形	南12m県道、西4m、角地		準工 (70,200)
d	１０５０９１３Ｄ -62	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m町道、中間画地		工業高度4種最高31m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,900	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ / ]	100 [ 111.1]	87,068	100 [ 99.8]	87,242	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	89,900
b	(　 ) 126,033	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	128,302	100 [ 140.6]	91,253		94,000
c	(　 ) 100,718	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	99,375	100 [ 112.5]	88,333		91,000
d	(　 ) 110,189	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	114,156	100 [ 130.0]	87,812		90,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,000 円／㎡]

海老名 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	79,534,494	13,699,540	65,834,954	57,816,000	8,018,954	（　0.9504） 7,621,214	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	162,153,489 円　　　　（　 59,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,224.00	ＲＣ6	5,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	2,721 ㎡	50.6 m x 53.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 6	倉庫	5,340.00	100.0	5,340.00	1,300	6,942,000	6.0	41,652,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,340.00	100.0	5,340.00		6,942,000		41,652,000
								0

⑨年額支払賃料	6,942,000 円　×　12ヶ月　＝　 83,304,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	83,304,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,165,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,138,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,652,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 395,694 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	79,534,494 円　　　　（　 29,230 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０６Ｔ　　　　-52	1,402 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,230	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,307 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９０６Ｔ　　　　-43	1,884 ( 1,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,713
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,760,000 円	880,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	833,040 円	83,304,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,866,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,040,000 円	880,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,320,000 円	880,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	880,000 円	880,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,699,540 円　（　　　　　　 5,035 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	880,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 5,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 50 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	57,816,000 円（　　　　　 21,248 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	79,534,494 円
②総費用	13,699,540 円
③純収益　①－②	65,834,954 円
④建物等に帰属する純収益	57,816,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,018,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,621,214 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,801 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,153,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,600 円／㎡）