鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海老名 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９０９ -8	藤沢市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１０５０９０７ -10	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ整形	南5m市道、中間画地		１中専景観地区 (70,200)
c	１０５０９１１Ｄ -12	相模原市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東（駅前広場）市道、南西16m、角地		商業 (100,500)
d	１０５０９１１Ｄ -11	相模原市南区		建付地	（　）	不整形	南西（駅前広場）市道、北西6m、角地		商業 (100,500)
e	１０５０９１１Ｄ -13	大和市		更地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 846,996	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	854,619	100 [ 88.5]	965,671	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	966,000
b	(　 ) 841,683	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	863,788	100 [ 87.5]	987,186		987,000
c	(　 ) 1,160,720	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,125,346	100 [ 126.1]	892,423		892,000
d	(　 ) 573,287	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	596,125	100 [ 91.8]	649,374		649,000
e	(　 ) 719,712	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	724,750	100 [ 89.1]	813,412		813,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 861,000 円／㎡]

海老名 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,030,611	9,278,828	35,751,783	23,766,900	11,984,883	（　0.9512） 11,400,021	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	247,826,543 円　　　　（　 694,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ5	1,330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	357 ㎡	14.2 m x 26.3 m	前面道路：市道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～５階事務所のフロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	266.00	75.0	199.50	5,484	1,094,058	10.0	10,940,580
							0.0	0
2～ 2	店舗	266.00	80.0	212.80	3,784	805,235	8.0	6,441,880
							0.0	0
3～ 5	事務所	266.00	80.0	212.80	3,510	746,928	8.0	5,975,424
							0.0	0
～

～

計		1,330.00	79.0	1,050.70		4,140,077		35,308,732
								0

⑨年額支払賃料	4,140,077 円　×　12ヶ月　＝　 49,680,924 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,050.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,680,924 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,968,092 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,712,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,308,732 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 317,779 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,030,611 円　　　　（　 126,136 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１１Ｔ　　　　-41	6,084 ( 5,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,822	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,530 円/㎡　月額支払賃料（　 5,484 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９１１Ｔ　　　　-42	3,480 ( 3,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	5,233
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,745,000 円	349,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,490,428 円	49,680,924　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,378,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,792,000 円	349,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	523,500 円	349,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,278,828 円　（　　　　　　 25,991 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	349,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,766,900 円（　　　　　 66,574 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,030,611 円
②総費用	9,278,828 円
③純収益　①－②	35,751,783 円
④建物等に帰属する純収益	23,766,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,984,883 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,400,021 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,933 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,826,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 694,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
海老名 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海老名 5-1

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　萩原　国彦

TEL.

鑑定評価額

303,000,000 円

１㎡当たりの価格

850,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	680,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海老名市中央１丁目２９０番９｢中央１－４－３５｣				②地積　(㎡)	357 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:2	銀行Ｓ3	銀行、店舗が建ち並ぶ駅前商業地域	西21.5m市道	水道、ガス、下水	小田急海老名 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 25 ｍ、南 35 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.2 ｍ、奥行　約　　 26.3 ｍ、規模　　 357 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１．５ｍ市道

交通

施設

小田急海老名駅南東方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

海老名駅西口の「ららぽーと海老名」等の集客力の増加により、東口側の集客力は若干低下も見られるものの、
一部相乗効果や駅周辺の再開発等も進行中であることから、地価は当面、上昇傾向で推移するものと予測される

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 863,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 668,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県央及び湘南地区のターミナル駅周辺の繁華性の高い商業地域によって形成されている。需要者の属性は
、自己使用目的の事業法人の他、収益物件の取得を企図する不動産投資家、マンション開発業者等広範囲にわたる。近
年、海老名駅周辺では大規模開発や区画整理が進み、不動産需要は旺盛だが、供給は極めて少ない。駅前商業地に存す
るため、複合不動産としての収益力に応じて個別に価格形成される傾向が強く、総額での中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は「ビナウォーク」に隣接した銀行、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地である為に、収益性を考慮して取引される
可能性が高く、賃貸市場の熟成度は比較的に高い。また、比準価格は広域的に収集した規範性ある取引事例に基づき試
算された。よって、不動産の市場性を適切に反映した信頼性の高い比準価格を重視し、想定要素を多く含む収益価格を
比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 755,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[ 91.5]

[100.0]
100

850,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    825,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症による厳しい状況は緩和し
つつあるものの、不透明な景気は継続してお
り、不動産市況には十分留意していく必要が
ある。

海老名駅至近の商業地域、西口再開発事業が
進み、旧来からの商業地域である駅東口では
繁華性や収益力がやや低下している状況も見
られる。

地域内の標準的画地である。特に着目する個
別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -7.1
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

海老名 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１２Ｄ -27	相模原市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	１０５０９１２Ｄ -28	相模原市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東（駅前広場）市道、南西16m、角地		商業 (100,500)
c	１０５０９１２Ｄ -29	大和市		更地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	１０５０９１２Ｄ -26	厚木市		その他	（　）	長方形	北西16m市道、北東6m、南東6m、三方路		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,201,785	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,263,076	100 [ 142.6]	885,748	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	886,000
b	(　 ) 1,160,720	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,135,295	100 [ 127.3]	891,826		892,000
c	(　 ) 719,712	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	721,871	100 [ 87.0]	829,737		830,000
d	(　 ) 843,216	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	841,610	100 [ 99.8]	843,297		843,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 863,000 円／㎡]

海老名 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,868,634	9,119,493	34,749,141	23,222,100	11,527,041	（　0.9512） 10,964,521	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	238,359,152 円　　　　（　 668,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ5	1,325.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	357 ㎡	14.2 m x 26.3 m	前面道路：市道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境及び敷地規模を勘案して１階を店舗、２～４階事務所を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種の建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	265.00	75.0	198.75	5,482	1,089,548	10.0	10,895,480
							0.0	0
2～ 2	店舗	265.00	80.0	212.00	3,800	805,600	6.0	4,833,600
							0.0	0
3～ 5	事務所	265.00	90.0	238.50	3,000	715,500	4.0	2,862,000
							0.0	0
～

～

計		1,325.00	85.0	1,126.25		4,041,648		24,315,080
								0

⑨年額支払賃料	4,041,648 円　×　12ヶ月　＝　 48,499,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,126.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,499,776 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,849,978 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,649,798 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,315,080 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 218,836 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,868,634 円　　　　（　 122,881 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１２Ｔ　　　　-62	5,928 ( 5,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.7]	100 [100.0]	6,664	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,500 円/㎡　月額支払賃料（　 5,482 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９０３Ｔ　　　　-43	3,480 ( 3,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.7]	100 [ 80.0]	4,993
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,705,000 円	341,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,454,993 円	48,499,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,379,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,728,000 円	341,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	511,500 円	341,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,119,493 円　（　　　　　　 25,545 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	341,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,325.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,222,100 円（　　　　　 65,048 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,868,634 円
②総費用	9,119,493 円
③純収益　①－②	34,749,141 円
④建物等に帰属する純収益	23,222,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,527,041 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,964,521 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,713 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,359,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 668,000 円／㎡）