鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海老名 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１６ -33	海老名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、西4m、角地		１中専 (80,200)
b	１０５０９１１ -31	海老名市		建付地	（　）	袋地等	南西4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
c	１０５０９０６Ｄ -29	海老名市		更地	（　）	台形	北6m市道、東4m、角地		１中専 (80,200)
d	１０５０９０６Ｄ -22	海老名市		更地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
e	１０５０９１６ -35	海老名市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 191,508	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	188,161	100 [ 89.3]	210,707	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	215,000
b	(　 ) 182,848	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	230,160	100 [ 92.2]	249,631		255,000
c	(　 ) 194,464	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	190,877	100 [ 95.0]	200,923		205,000
d	(　 ) 172,270	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	172,782	100 [ 86.6]	199,517		204,000
e	(　 ) 164,753	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	162,492	100 [ 81.1]	200,360		204,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

海老名 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,673,636	653,940	3,019,696	2,294,000	725,696	（　0.9699） 703,853	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	14,975,596 円　　　　（　 80,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	186 ㎡	13.0 m x 14.2 m	前面道路：市道　 12.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（２ＤＫ）の２階建、平均専有面積は約５０㎡で各階２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,579	157,900	1.0	157,900
							1.0	157,900
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,611	161,100	1.0	161,100
							1.0	161,100
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		319,000		319,000
								319,000

⑨年額支払賃料	319,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,828,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,828,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 306,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,521,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	319,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,935 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 319,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 148,941 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,673,636 円　　　　（　 19,751 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１１Ｔ　　　　-39	1,651 ( 1,582)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	1,702	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,611 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０９１１Ｔ　　　　-40	1,664 ( 1,595)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,664
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,000 円	29,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,840 円	3,828,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,800 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	44,400 円	29,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 653,940 円　（　　　　　　 3,516 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,294,000 円（　　　　　 12,333 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,673,636 円
②総費用	653,940 円
③純収益　①－②	3,019,696 円
④建物等に帰属する純収益	2,294,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	725,696 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	703,853 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,784 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,975,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
海老名 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海老名 -18

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　鈴木　泰三

TEL.

鑑定評価額

38,100,000 円

１㎡当たりの価格

205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海老名市中新田２丁目２００番２｢中新田２－１３－３５｣				②地積　(㎡)	186 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等も見られる住宅地域	南西12.2m市道	水道、ガス、下水	厚木 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、１２．
２ｍ市道

交通

施設

厚木駅南東方

250m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

厚木駅徒歩圏の住宅地域であり、居住環境も概ね良好である。海老名市北西部を中心に各種整備が進んでおり、
今後も中新田エリアの地価は比較的安定していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 209,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 94,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急小田原線やＪＲ相模線沿線の住宅地域であり、厚木駅を中心とした住宅地域である。主な需要者は
市内をはじめとした周辺の居住者が多い傾向であるが、一部では市外からの転入者も見られる。駅まで徒歩圏内であり
居住環境も概ね良好であるため、中古住宅等も需要が多く見込めるエリアである。取引の中心となる価格帯は、１５０
㎡程度の土地取引で３，０００万円前後、新築戸建住宅の取引で５，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅の他にアパート等が見られるものの、地価に見合った賃料収入が得られているわけではないことか
ら収益価格の説得力は劣る。一方、中新田エリアの類似の一般住宅の取引事例から比較した比準価格の説得力は高いも
のと思料される。したがって、実証的な価格の比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留
意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　海老名 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 178,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[ 89.6]

[102.0]
100

205,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    199,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口増加率は県平均を大きく上回っており、
高齢化率は同程度である。海老名駅周辺のマ
ンション供給により当該エリアの人口増加は
顕著である。

厚木駅徒歩圏内の住宅地域である。厚木駅周
辺の再開発が進行中であるが、その他の住宅
地としての変動要因は特に見られない。

接道方位が南西側の画地であり、日照等の面
で価値の増加が認められる。個別的要因に変
動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.2
環境　　　　　　  -2.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

海老名 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９０６Ｄ -29	海老名市		更地	（　）	台形	北6m市道、東4m、角地		１中専 (80,200)
b	１０５０９０６Ｄ -16	海老名市		更地	（　）	長方形	北東4m未舗装私道、中間画地		１住居 (70,160)
c	１０５０９０６Ｄ -59	海老名市		更地	（　）	不整形	北西9.5m市道、北東9.2m、二方路		近商 (90,200)
d	１０５０９０６Ｄ -22	海老名市		更地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 194,464	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	195,989	100 [ 96.4]	203,308	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 177,947	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	184,709	100 [ 87.8]	210,375		215,000
c	(　 ) 161,707	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	193,789	100 [ 94.9]	204,203		208,000
d	(　 ) 172,270	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	177,955	100 [ 87.5]	203,377		207,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 209,000 円／㎡]

海老名 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,742,264	646,292	3,095,972	2,247,500	848,472	（　0.9699） 822,933	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	17,509,213 円　　　　（　 94,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	186 ㎡	13.0 m x 14.2 m	前面道路：市道　 12.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、５０㎡程度の２ＬＤＫを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	100.00	100.0	100.00	1,599	159,900	2.0	319,800
							1.0	159,900
2～	住宅	100.00	100.0	100.00	1,648	164,800	2.0	329,600
							1.0	164,800
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		324,700		649,400
								324,700

⑨年額支払賃料	324,700 円　×　12ヶ月　＝　 3,896,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,896,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 311,712 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,584,688 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	649,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,974 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 324,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 151,602 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,742,264 円　　　　（　 20,120 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０９Ｔ　　　　-32	1,700 ( 1,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,753	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,720 円/㎡　月額支払賃料（　 1,648 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０９１２Ｔ　　　　-49	1,548 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,629
c	１０５０９０６Ｔ　　　　-40	1,694 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,783

海老名 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,000 円	29,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	116,892 円	3,896,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,000 円	29,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	43,500 円	29,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 646,292 円　（　　　　　　 3,475 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,247,500 円（　　　　　 12,083 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,742,264 円
②総費用	646,292 円
③純収益　①－②	3,095,972 円
④建物等に帰属する純収益	2,247,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	848,472 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	822,933 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,424 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,509,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,100 円／㎡）