別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 海老名 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海老名 -16 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　長橋　克宜   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海老名市中河内字中道１２３０番４ ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 のほか畑も多い住宅 地域 西8.5m市道 水道、下水 小田急海老名 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.9 ｍ、奥行　約　　  20.2 ｍ、規模　　       341 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北８．５ｍ 市道 交通 施設 小田急海老名駅南方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周囲は農地が広がる市街化調整区域内であり、特段の地域要因の変更は見込まれず、当分の間、現状維 持程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 標準地は海老名市の概ね中央部に位置し、その同一需給圏は、隣接市を含む市街化調整区域内の住宅地域。バス便エリ アに位置しており、当分の間、市街地的発展は期待できない。主な需要者は、地縁者か価格面に着目するエンドユーザ ーである。周囲に農地が広がる市街化調整区域内に位置することから、地域要因に格別の変動は見られないが、既存宅 地の取引が散発的にみられる。土地取引は活発ではないが、標準地の画地規模で総額約２千万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は一般住宅と農家住宅等が混在し、農地や空地等の未利用地が多く見られる市街化調整区域内の住宅地域で ある。取引の中心は、個人住宅等の取得のための自用目的が殆どである。住宅地域としては交通接近条件等が劣り、賃 貸需要が希薄な地域であるため、収益性に着目したアパート等の収益目的の取引は顕在化していない。従って、取引の 実態を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化率は県全体よりもやや低い程度である が、人口の伸びは県内でも突出して多く、宅 地需要も旺盛で、特に海老名駅徒歩圏内の発 展が見込まれる。 調整区域内の宅地開発は少なく、地域要因に 格別の変動は見当たらないが、バス便エリア においても需要が回復傾向にあり、地価は概 ね堅調である。 個別的要因について、代替競争関係にある不 動産との競争力の程度に格別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％