鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海老名 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１１ -31	海老名市		建付地	（　）	袋地等	南西4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	１０５０９１１Ｄ -2	海老名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１０５０９０６Ｄ -29	海老名市		更地	（　）	台形	北6m市道、東4m、角地		１中専 (80,200)
d	１０５０９１１ -11	海老名市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東4m、北4.5m、三方路		１中専 (80,160)
e	１０５０９０６Ｄ -59	海老名市		更地	（　）	不整形	北西9.5m市道、北東9.2m、二方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 182,848	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	186,727	100 [ 98.7]	189,186	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 241,339	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	200,327	100 [ 99.0]	202,351		204,000
c	(　 ) 194,464	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	190,877	100 [ 101.4]	188,242		190,000
d	(　 ) 222,122	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	211,016	100 [ 98.4]	214,447		217,000
e	(　 ) 161,707	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	188,411	100 [ 97.9]	192,453		194,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

海老名 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,251,563	551,886	2,699,677	1,960,750	738,927	（　0.9699） 716,685	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,248,617 円　　　　（　 99,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	163.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	153 ㎡	11.3 m x 13.7 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（４０㎡）４戸、木造２階建共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

廊下等は床面積不算入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	81.50	100.0	81.50	1,652	134,638	1.0	134,638
							1.0	134,638
2～ 2	住宅	81.50	100.0	81.50	1,703	138,795	1.0	138,795
							1.0	138,795
～

～

～

計		163.00	100.0	163.00		273,433		273,433
								273,433

⑨年額支払賃料	273,433 円　×　12ヶ月　＝　 3,281,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 163.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,281,196 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,060 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,117,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	273,433 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,598 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 273,433 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 131,829 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,251,563 円　　　　（　 21,252 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１６Ｔ　　　　-58	1,496 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,789	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,776 円/㎡　月額支払賃料（　 1,703 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０９１６Ｔ　　　　-59	1,565 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,746
c	１０５０９１６Ｔ　　　　-60	1,695 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,794

海老名 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,500 円	25,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,436 円	3,281,196　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,400 円	25,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	37,950 円	25,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 551,886 円　（　　　　　　 3,607 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 163.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,960,750 円（　　　　　 12,815 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,251,563 円
②総費用	551,886 円
③純収益　①－②	2,699,677 円
④建物等に帰属する純収益	1,960,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	738,927 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	716,685 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,684 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,248,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
海老名 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海老名 -4

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　鷹羽　宏行

TEL.

鑑定評価額

29,200,000 円

１㎡当たりの価格

191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海老名市河原口３丁目１４３番５｢河原口３－４－１１｣				②地積　(㎡)	153 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	東7.5m市道	水道、ガス、下水	厚木 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 155 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　７．
５ｍ市道

交通

施設

厚木駅北方

950m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

厚木駅から徒歩１０分超の圏内に所在する既成住宅地域である。一定の利便性及び快適性を有しており、市内全
般的に堅調な不動産市況のもと、近隣地域の地価は若干ながらも強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、海老名市内の一般住宅地域であり、特に代替競争関係が強いエリアは、厚木駅から徒歩圏内の住宅地域
である。需要者は市内在住の一次取得者が中心であるが、海老名市の利便性を背景とした市外からの需要も一部で見ら
れる。既成市街地として供給は限定的であるが、未・低利用地のミニ開発や中規模画地の分割販売も見られる。需要の
中心は、１５０㎡程度の土地で２０００万円台後半、新築建売で４０００万円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏において、規範性を有する自用目的の取引事例を中心として収集・分析し、市場性を反映した比準価格を試
算した。なお、賃貸アパートも見られるが、節税や土地の有効活用を目的とした地主保有の物件が多く、収益物件の取
引が旺盛な地域ではなく、投資に対して低廉な賃料が足枷となり収益価格は低い。従って、実証性の高い比準価格を重
視し、収益価格を比較考量のうえ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　海老名 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 178,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[ 95.1]

[101.0]
100

191,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    189,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海老名市の人口は増加基調で、利便性等の優
劣に伴う需要の強弱はあるものの、住宅地需
要は概ね堅調である。コロナ禍は落ち着きつ
つある。

厚木駅から１ｋｍ圏内に位置する既成住宅地
域である。近隣地域の標準的使用や価格形成
に影響を与え得る地域要因の変動は特にない
。

対象地について、最有効使用や競争力の程度
に影響を与え得る個別的要因の変動は特にな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

海老名 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１６ -30	海老名市		建付地	（　）	袋地等	北西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１０５０９０６Ｄ -22	海老名市		更地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
c	１０５０９０６Ｄ -29	海老名市		更地	（　）	台形	北6m市道、東4m、角地		１中専 (80,200)
d	１０５０９１１ -11	海老名市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東4m、北4.5m、三方路		１中専 (80,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 177,995	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	200,145	100 [ 90.7]	220,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	223,000
b	(　 ) 172,270	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	173,993	100 [ 93.2]	186,688		189,000
c	(　 ) 194,464	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	190,499	100 [ 101.3]	188,054		190,000
d	(　 ) 222,122	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.6]	196,703	100 [ 98.7]	199,294		201,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 -2.5
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

海老名 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,239,932	551,534	2,688,398	1,960,750	727,648	（　0.9699） 705,746	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,015,872 円　　　　（　 98,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	163.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	153 ㎡	11.3 m x 13.7 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境等を勘案し、外廊下・外階段タイプで専有面積４０㎡強の１ＤＫ４室を配置した木造２階建のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下及び外階段は容積計算対象外のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	81.50	100.0	81.50	1,646	134,149	1.0	134,149
							1.0	134,149
2～ 2	住宅	81.50	100.0	81.50	1,697	138,306	1.0	138,306
							1.0	138,306
～

～

～

計		163.00	100.0	163.00		272,455		272,455
								272,455

⑨年額支払賃料	272,455 円　×　12ヶ月　＝　 3,269,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 163.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,269,460 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 163,473 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,105,987 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	272,455 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,588 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 272,455 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 131,357 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,239,932 円　　　　（　 21,176 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０９Ｔ　　　　-31	1,698 ( 1,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,843	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,697 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０９０９Ｔ　　　　-32	1,700 ( 1,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,704
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,500 円	25,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,084 円	3,269,460　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,400 円	25,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	37,950 円	25,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 551,534 円　（　　　　　　 3,605 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 163.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,960,750 円（　　　　　 12,815 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,239,932 円
②総費用	551,534 円
③純収益　①－②	2,688,398 円
④建物等に帰属する純収益	1,960,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	727,648 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	705,746 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,613 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,015,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,100 円／㎡）