鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊勢原 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１２ -34	伊勢原市		更地	（　）	長方形	北西16.5m市道、南東6m、二方路		工専 (70,200)
b	１０５１００２ -30	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、北8m、角地		準工 (70,200)
c	１０５１０１２ -17	厚木市		建付地	（　）	不整形	南東6.5m市道、北東4m、二方路		工専 (70,200)
d	１０５１０１５ -9	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、南西17m、北西15m、三方路		工業 (70,200)
e	１０５１０１６Ｄ -30	伊勢原市		更地	（　）	台形	西6m市道、東9.3m、二方路		準工地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,899	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	121,852	100 [ 97.9]	124,466	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 125,963	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	132,200	100 [ 98.9]	133,670		139,000
c	(　 ) 103,545	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	112,842	100 [ 84.7]	133,226		139,000
d	(　 ) 174,323	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	180,964	100 [ 94.0]	192,515		200,000
e	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 117.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	138,913	100 [ 93.9]	147,937		154,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

伊勢原 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	645,306,480	128,211,400	517,095,080	367,227,000	149,868,080	（　0.9534） 142,884,227	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,322,889,000 円　　　　（　 117,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	13,000.00	Ｓ3	39,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	28,407 ㎡	170.0 m x 150.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況から、鉄骨造３階建スケルトン貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	39,000.00	100.0	39,000.00	1,400	54,600,000	6.0	327,600,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		39,000.00	100.0	39,000.00		54,600,000		327,600,000
								0

⑨年額支払賃料	54,600,000 円　×　12ヶ月　＝　 655,200,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 39,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	655,200,000 円　　×　　 2.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 13,104,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	642,096,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	327,600,000 円　×　　 98.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,210,480 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	645,306,480 円　　　　（　 22,716 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００７Ｔ　　　　-17	1,389 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,543	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,407 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００７Ｔ　　　　-7	1,151 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,354
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢原 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	18,090,000 円	6,030,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	6,552,000 円	655,200,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,269,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 48,240,000 円	6,030,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	6,030,000 円	6,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,030,000 円	6,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 128,211,400 円　（　　　　　　 4,513 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,030,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 39,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	367,227,000 円（　　　　　 12,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	645,306,480 円
②総費用	128,211,400 円
③純収益　①－②	517,095,080 円
④建物等に帰属する純収益	367,227,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	149,868,080 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	142,884,227 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,030 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,322,889,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出
伊勢原 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢原 9-1

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　鈴木　元

TEL.

鑑定評価額

3,830,000,000 円

１㎡当たりの価格

135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	93,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢原市歌川１丁目２番１外				②地積　(㎡)	28,407 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1.2:1	倉庫Ｓ3	大規模倉庫が建ち並ぶ街区整然とした工業地域	東16m市道、四方路	水道、ガス、下水	愛甲石田 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 230 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 170.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　 28,407 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

愛甲石田駅南方

1.8km

法令

規制

工業
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理事業による工業地で街路が広く区画整然とした工業地である。新東名高速道路厚木南ＩＣにもアク
セスはよく、物流施設をはじめ工業地需要が活況の中で需要は見込まれ、地価は強含みと予測される。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、県内外の高速道路周辺を主とした工業地または県内の一定規模の工業地の存する範囲。対象地の規模や
状態に鑑みて、需要者は物流系事業者から地域性を伴う工業地事業者まで取得が考えられる。高速道路周辺をはじめ物
流施設用地の需要は強い中で、土地区画整理地内で高速道路ＩＣへのアクセスがよい一定規模の工業地であって、需要
は堅く見込まれる。なお地域内画地の個別性に差があり一定の取引総額水準の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一定規模の操業環境のよい工業地域でＩＣ等のアクセスが良好な特徴がある。大規模倉庫等賃貸収益物件は見込まれ、
収益価格にも一定の配慮を要するが、本件収益価格算定には想定要素を多く含む面がある。工業地全般には自己使用目
的の工場・倉庫等取引も比較的みられる中で、実証的で規範性を有するのは比準価格と判断した。よって比準価格を標
準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた上で、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　厚木 9-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 134,000 円／㎡

[106.7]
100

100
[102.0]

100
[108.1]

[104.0]
100

135,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直す中で、工業的事業用
不動産は概ね活況で、市内及び周辺市内工業
地の需要は堅調である。

幹線道路等のアクセス、背後地人口、交通利
便性等から需要は底堅い。地域要因の変動は
みられない。

四方路の格差以外は地域内の標準的画地であ
る。個別的要因の変動はみられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢原 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１２ -34	伊勢原市		更地	（　）	長方形	北西16.5m市道、南東6m、二方路		工専 (70,200)
b	１０５１００２ -30	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、北8m、角地		準工 (70,200)
c	１０５１２１３ -22	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南13m市道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
d	１０５１１１２ -1	大和市		更地	（　）	不整形	南14m市道、東4m、二方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,899	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	116,159	100 [ 85.0]	136,658	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 125,963	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	134,070	100 [ 102.3]	131,056		136,000
c	(　 ) 94,825	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,006	100 [ 72.0]	134,731		140,000
d	(　 ) 120,304	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	153,087	100 [ 115.5]	132,543		138,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

伊勢原 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	793,504,387	139,893,280	653,611,107	516,771,000	136,840,107	（　0.9546） 130,627,566	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,037,850,372 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	14,000.00	ＲＣ4	52,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	28,407 ㎡	170.0 m x 150.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫（マルチテナント）想定

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

共用部分考慮。ただし一部は賃貸に含む想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	倉庫	13,000.00	93.0	12,090.00	1,405	16,986,000	4.0	67,944,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		52,000.00	93.0	48,360.00		67,944,000		271,776,000
								0

⑨年額支払賃料	67,944,000 円　×　12ヶ月　＝　 815,328,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 48,360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	815,328,000 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 24,459,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	790,868,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	271,776,000 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,636,227 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	793,504,387 円　　　　（　 27,933 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００７Ｔ　　　　-5	1,434 ( 1,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,466	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,410 円/㎡　月額支払賃料（　 1,405 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００７Ｔ　　　　-17	1,389 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	1,350
c	１０５１００７Ｔ　　　　-20	1,403 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	1,418

伊勢原 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	17,140,000 円	8,570,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	8,153,280 円	815,328,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,900,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 68,560,000 円	8,570,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	8,570,000 円	8,570,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	8,570,000 円	8,570,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 139,893,280 円　（　　　　　　 4,925 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	8,570,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 52,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 50 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	516,771,000 円（　　　　　 18,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	793,504,387 円
②総費用	139,893,280 円
③純収益　①－②	653,611,107 円
④建物等に帰属する純収益	516,771,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	136,840,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	130,627,566 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,598 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,037,850,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）