別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊勢原 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢原 -15 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　武田　信一   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢原市串橋３４８番１２ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 鶴巻温泉 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 鶴巻温泉駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 鶴巻温泉駅徒歩圏外の串橋地区に所在する既存の住宅地域である。当地域は、住宅地域として成熟しているため 、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小田急小田原線鶴巻温泉駅バス圏を中心に周辺地域に所在する住宅地域である。需要者の中心は、伊勢原 市内居住者を中心とした一次取得者層である。同駅圏の物件に対する選好性は相対的には弱いうえ、駅への接近性がや や劣るものの、土地価格に値頃感があり、土地需要は堅調で、地価は概ね横ばいで推移している。１６０㎡前後の規模 の画地の中心価格帯は１，５００万円前後で、新築戸建住宅で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は串橋地区の既成住宅地である。同一需給圏内では土地の取引は自己使用目的であり、収益目的の土地取引 は想定しづらいため、市場参加者及び最有効使用の観点から収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみを適用した。 取引事例比較法による比準価格は市場性を反映した実証的な価格で、当該試算価格は規範性が高い。本件においては、 比準価格を重視し、代表標準地との均衡及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢原 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 98.0] [101.0] 100 89,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊勢原市の人口は微増で推移している。市内 の土地の取引件数は概ね安定的である。市内 では戸建住宅地の分譲も見られ、概ね堅調で ある。 鶴巻温泉駅徒歩圏外の串橋地区に所在する住 宅地域である。地域要因に特段の変動はない 。地価概ね横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％