別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 伊勢原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢原 -10 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　佐竹　良輔   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢原市高森台２丁目１番６７ ｢高森台２－４－４｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 愛甲石田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 愛甲石田駅北西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化は予測できないが、生活利便性の劣る住宅地域であることから高齢化と人口減少基調が今 後も進むと考えられる。地価は調整が進んで相対的な割安感から暫くは底這いが続くと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、愛甲石田駅及び伊勢原駅を最寄りとする郊外部の住宅地域である。需要者は都心までの通勤限界圏域で あり、生活利便性に劣ることから市内に強い地縁を有する個人が中心となる。やや敷地が広く閑静な住環境が確保され た住宅地域であるが、転入者は少なく価格調整が進み、底値に達して地価はほぼ横ばい圏内で推移している。中心的な 価格帯としては、土地で２０００万円前後、新築戸建住宅で総額３０００万円から３０００万円後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から徒歩圏外で自用を目的とした戸建住宅の敷地としての土地利用にほぼ純化しており、収益性に基づく価格検 証は説得力に欠けるため収益還元法は非適用とした。比準価格は、対象標準地の住宅地としての特性から代替性が認め られる事例より比準しており、住宅市場の動向を織り込んで説得力は高いと判断できる。よって、鑑定評価額は、比準 価格を採用し代表標準地からの検討も踏まえて上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [101.0] 100 [147.6] [100.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 減少基調にあった人口は転入超過により微増 に転じた。新東名は新秦野ＩＣまで延伸。伊 勢原駅北口周辺整備による活性化が期待され る。 東名高速北側に位置する住宅地域で住環境は 良好であるが、高齢化が進んでおり他の地域 からの転入者は少なく、地価は緩慢に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％