別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 伊勢原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢原 -9 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　溝呂木　良幸   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢原市上粕屋字子易上２０１０番１ ②地積 　(㎡) 350   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 南西5.9m県道 水道 伊勢原 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．９ｍ県道 交通 施設 伊勢原駅北西方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もないので、現状を 維持するものと予測する。地価水準は、値頃感はあるがやや下落傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は伊勢原市及び隣接する厚木市等の農家住宅が多く見られる、主にバス便利用の住宅地域である。主 な需要者は、伊勢原市等地元の居住者が中心となり、圏域外からの転入者はほとんど見られない。地域は、農家住宅が 多い市街化調整区域内に位置し、需要は弱く価格水準は低い。需要の中心価格帯は、区画分割した１５０㎡程度の土地 で５００万円～１，０００万円程度であり、新築戸建住宅の供給はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、伊勢原駅北西方に位置する市街化調整区域内の農家住宅地域である。伊勢原市の農家住宅が多く見られる 住宅地域の取引事例を選択して求めた比準価格の規範性は高い。当該地域は賃貸需要が極めて弱く、共同住宅等の収益 物件も見られないので、的確な賃料の把握は困難と判断し、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準と し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢原 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [100.0] 100 44,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊勢原市の人口は、転入微増となっている。 地価の上昇地点は最寄駅から徒歩圏に存し、 下落は起伏のある住宅地等である。 伊勢原駅からバス便利用となる市街化調整区 域内の住宅地域である。不動産需要は、値頃 感はあるがやや弱含みといえる。 南西側道路に接面する標準的な画地であり、 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％