別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 伊勢原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢原 -8 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　元   TEL.

鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢原市高森４丁目６４５番１４２ ｢高森４－７－６｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 愛甲石田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       202 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 愛甲石田駅西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の大規模分譲住宅地域で、地域要因に特に変動は見込まれず、今後とも現状程度の維持が予測される。地価 動向は、交通利便性が劣ること等もあって概ね横ばい傾向で、今後一定期間は需給均衡傾向が推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内及び厚木市のバス圏の一般住宅地域。需要者は、市内または周辺市の地域地縁者が多いが横浜方面 等他地区からの転入も見込まれる。大規模分譲住宅地の整った街区で住環境は良好であるが、駅距離がありやや道路勾 配もあって、周辺の郊外の大規模分譲住宅地需要は弱含み傾向もみられる中で、市場競争力はさほど強くはない。市場 での需要の中心価格帯は、土地１５０㎡前後程度であれば１千万円台半ば程度、土地建物総額で２千万円台後半程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ地域で、地区計画によりアパート等の収益物件は建築できない中で、自己使用を目的とした戸建住 宅地取引が主であり、戸建住宅賃貸では市場が未成熟なため収益価格は試算は行わないものとした。取引市場の実証性 を伴う比準価格を標準としつつ、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた検証を行い、鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [101.0] 100 [153.5] [102.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口はＲ４年１月以降では横ばいで、社 会人口は転入超により増加傾向である。市内 住宅地不動産市場は、地域・物件で需要に強 弱がみられる。 駅距離等でやや劣り、地価水準では概ね横ば い傾向である。市場の特性等の変動はみられ ない。 方位格差以外は地域内の標準的画地である。 個別的要因の変動はみられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％