別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 伊勢原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢原 -6 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　今井　孝   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢原市小稲葉字仲西２１６２番１ ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西6.8m市道 水道 伊勢原 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．８ｍ市道 交通 施設 伊勢原駅南東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅からバス便利用の調区内の住宅地は人気が無いが、大神地区の開発等の影響も受けて地価は緩やかな上 昇傾向にある。近隣地域は農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域であり、現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢原市を中心に、隣接する県央各市の調区内の住宅地で、小田急小田原線、ＪＲ東海道本線沿線である 。需要者は自然環境の豊かさを求める層や地縁的選好性を有する層であるが、圏外からの転入者は少ない。調区内であ ることから利便性は劣っても地価水準の相対的低さを求める一次取得者層等が中心である。最寄り駅からバス便利用で あり、需要の中心価格帯の宅地供給は３００㎡程度で１．５千万円前後、新築の戸建は３千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 調区内においては生活利便性や住環境から賃貸需要が少なく限定的であり、賃貸市場は未成熟であり、収益性による価 格査定が適さない。比準価格は規範性が高い現実の取引事例から求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むもので ある。そこで評価の手法は取引事例比較法のみであった。鑑定評価額の決定に当たり当地域の地価動向を総合的に勘案 し、経済情勢を反映した比準価格を中心とし、他の標準地との秤量的検討を行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微増傾向である。物価上昇等が懸 案事項だが、コロナ禍はワクチン接種の進捗 もあり、改善が見込まれる。地価は緩やかな 上昇傾向である。 最寄り駅からバス便利用の調区内であるが、 過去一年間特段の変動は見られず、一般的要 因等の影響も受けて周辺の地価は緩やかな上 昇傾向にある。 幅員６．８ｍ西側道路であり、画地規模が適 当なため、調区内だが、総額の観点から選好 性は見込まれ、需要はある。なお個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％