鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大和 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０８Ｄ -24	相模原市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０５１１０９ -33	座間市		更地	（　）	長方形	西10.9m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０５１１０１ -26	大和市		更地	（　）	長方形	北東7.3m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０５１１０１ -38	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西25m県道、南東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	１０５１１１２ -18	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,253	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	246,940	100 [ 68.1]	362,614	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	363,000
b	(　 ) 220,100	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	228,269	100 [ 70.9]	321,959		322,000
c	(　 ) 223,781	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	226,466	100 [ 77.1]	293,730		294,000
d	(　 344,937) 351,420	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	359,229	100 [ 109.1]	329,266		329,000
e	(　 ) 282,454	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	287,538	100 [ 71.9]	399,914		400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.2	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.2	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 327,000 円／㎡]

大和 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,458,265	1,869,037	6,589,228	5,545,520	1,043,708	（　0.9519） 993,506	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	22,077,911 円　　　　（　 195,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	80.00	ＲＣ4	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	113 ㎡	6.3 m x 18.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３～４階を事務所とする店舗事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	84.0	67.20	3,740	251,328	10.0	2,513,280
							0.0	0
2～ 2	店舗	80.00	84.0	67.20	2,700	181,440	6.0	1,088,640
							0.0	0
3～ 4	事務所	80.00	84.0	67.20	2,450	164,640	4.0	658,560
							0.0	0
～

～

計		320.00	84.0	268.80		762,048		4,919,040
								0

⑨年額支払賃料	762,048 円　×　12ヶ月　＝　 9,144,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 268.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,144,576 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 731,566 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,413,010 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,919,040 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,255 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,458,265 円　　　　（　 74,852 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０１Ｔ　　　　-37	5,562 ( 5,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [151.5]	100 [100.0]	3,865	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,771 円/㎡　月額支払賃料（　 3,740 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０１Ｔ　　　　-38	2,199 ( 2,127)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	3,272
c	１０５１１０１Ｔ　　　　-39	2,656 ( 2,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [ 70.0]	4,033

大和 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	494,400 円	82,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	274,337 円	9,144,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 276,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 659,200 円	82,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,869,037 円　（　　　　　　 16,540 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,400,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,545,520 円（　　　　　 49,075 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,458,265 円
②総費用	1,869,037 円
③純収益　①－②	6,589,228 円
④建物等に帰属する純収益	5,545,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,043,708 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	993,506 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,792 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,077,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
大和 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和 5-2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　秋山　義男

TEL.

鑑定評価額

34,700,000 円

１㎡当たりの価格

307,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和市南林間１丁目３３４３番７５｢南林間１－８－２｣				②地積　(㎡)	113 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:3	店舗Ｓ3	中低層の雑居ビル、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	南東10m市道	水道、ガス、下水	南林間 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.3 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 113 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

南林間駅南西方

90m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗兼事務所ビルが集積する駅前商業地域である。雑貨店コンビニとしての利用の外、１Ｆを飲食店２Ｆ
をサービス関連店舗とする場合が多い。今後も現状を維持していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 318,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内及び隣接市内の駅前商業地域である。主たる需要者は飲食・各種サービス業を展開する法人個人であ
る。また、賃貸ビルを運営する事業者投資家も含まれる。駅前立地という希少性はあるものの、売り物件はなく取引は
ほとんどない。また、商業地は位置規模環境等により、商業立地に適する業種があり、業種毎に収益性が異なり、採算
ベースも異なることから、成立する取引価格も異なる。それ故、中心的な価格帯を把握することは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は南林間駅前の飲食店及び物販店及びサービス店が入居する中低層ビルが建ち並ぶ一角にある。自用目的の取引
が多く、一部貸しビル等の収益物件もあるが、賃貸市場が成熟しておらず、投資額に見合う賃料が得られず、収益価格
は低位にしか試算されなかった。そのため取引事例より求めた市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し
、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大和 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    305,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な金融引き締め等が続く中、海外景気
の下振れが景気を下押しするリスクとなって
いる。物価上昇、供給面での制約等に十分注
意する必要がある

飲食を中心とし、その他雑貨、サービス業を
中心とする駅前商業地域である。地域要因に
変動は見られない。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

大和 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０１ -26	大和市		更地	（　）	長方形	北東7.3m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０５１１１０ -3	大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０５１１１２Ｄ -52	大和市		更地	（　）	ほぼ台形	北西15m県道、北東16m、角地		１住居 (80,200)
d	１０５１１１０Ｄ -21	大和市		更地	（　）	ほぼ整形	東13m県道、南4m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 223,781	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	224,900	100 [ 69.7]	322,669	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	323,000
b	(　 ) 189,848	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,557	100 [ 68.3]	280,464		280,000
c	(　 ) 261,076	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	248,644	100 [ 79.1]	314,341		314,000
d	(　 ) 401,112	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	410,739	100 [ 115.5]	355,618		356,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 +18.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 318,000 円／㎡]

大和 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,250,647	1,877,597	6,373,050	5,545,520	827,530	（　0.9519） 787,726	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	17,505,022 円　　　　（　 155,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	80.00	ＲＣ4	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	113 ㎡	6.3 m x 18.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所ビルを想定し、１階を店舗、２階から４階を事務所とし、各階フロア貸を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	80.00	75.0	60.00	3,471	208,260	10.0	2,082,600
							0.0	0
2～	事務所	80.00	85.0	68.00	2,777	188,836	6.0	1,133,016
							0.0	0
3～	事務所	80.00	85.0	68.00	2,603	177,004	6.0	1,062,024
							0.0	0
4～	事務所	80.00	85.0	68.00	2,603	177,004	6.0	1,062,024
							0.0	0
～

計		320.00	82.5	264.00		751,104		5,339,664
								0

⑨年額支払賃料	751,104 円　×　12ヶ月　＝　 9,013,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,013,248 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 811,192 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,202,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,339,664 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,591 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,250,647 円　　　　（　 73,015 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１１２Ｔ　　　　-55	3,851 ( 3,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	4,221	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,500 円/㎡　月額支払賃料（　 3,471 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１１２Ｔ　　　　-57	1,562 ( 1,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	1,784
c	１０５１１０１Ｔ　　　　-38	2,199 ( 2,127)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,315

大和 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	494,400 円	82,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	270,397 円	9,013,248　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 288,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 659,200 円	82,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,877,597 円　（　　　　　　 16,616 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,400,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,545,520 円（　　　　　 49,075 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,250,647 円
②総費用	1,877,597 円
③純収益　①－②	6,373,050 円
④建物等に帰属する純収益	5,545,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	827,530 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	787,726 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,971 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,505,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 155,000 円／㎡）