鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大和 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１１２ -10	大和市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南15m市道、南12m、角地		近商 (100,200)
b	１０５１１１０Ｄ -21	大和市		更地	（　）	ほぼ整形	東13m県道、南4m、角地		近商 (100,200)
c	１０５１１１２Ｄ -73	大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、南西4m、角地		近商 (100,200)
d	１０５１１１２ -12	大和市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、東2.7m、二方路		商業 (100,400)
e	１０５１１０１Ｄ -60	相模原市南区		建付地	（　）	不整形	南西（駅前広場）市道、北西6m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 589,404	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	582,537	100 [ 85.5]	681,330	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	681,000
b	(　 ) 401,112	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	401,112	100 [ 64.1]	625,760		626,000
c	(　 ) 443,409	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	439,104	100 [ 60.8]	722,211		722,000
d	(　 ) 504,587	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	503,598	100 [ 80.8]	623,265		623,000
e	(　 ) 573,287	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	584,190	100 [ 94.5]	618,190		618,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 654,000 円／㎡]

大和 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,704,840	3,515,638	13,189,202	9,257,400	3,931,802	（　0.9527） 3,745,828	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	85,132,455 円　　　　（　 535,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	ＲＣ6	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	159 ㎡	8.1 m x 20.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３階～６階事務所　フロア貸し

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種の建物の標準的割合を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	75.0	75.00	5,314	398,550	10.0	3,985,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	100.00	80.0	80.00	3,200	256,000	8.0	2,048,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	100.00	85.0	85.00	2,500	212,500	5.0	1,062,500
							0.0	0
～

～

計		600.00	82.5	495.00		1,504,550		10,283,500
								0

⑨年額支払賃料	1,504,550 円　×　12ヶ月　＝　 18,054,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,054,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,444,368 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,610,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,283,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,608 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,704,840 円　　　　（　 105,062 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１１２Ｔ　　　　-54	5,731 ( 5,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,229	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,358 円/㎡　月額支払賃料（　 5,314 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０９Ｔ　　　　-37	3,701 ( 3,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,838
c	１０５１１１２Ｔ　　　　-55	3,851 ( 3,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 83.6]	100 [100.0]	5,007

大和 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	834,000 円	139,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	541,638 円	18,054,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 750,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,112,000 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,515,638 円　（　　　　　　 22,111 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,257,400 円（　　　　　 58,223 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,704,840 円
②総費用	3,515,638 円
③純収益　①－②	13,189,202 円
④建物等に帰属する純収益	9,257,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,931,802 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,745,828 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,559 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,132,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 535,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
大和 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和 5-1

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　西田　利寛

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

635,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和市大和東１丁目１０６９番１２｢大和東１－３－１５｣				②地積　(㎡)	159 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ6F1B	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域	南（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	大和駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 35 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

（駅前広場）市道

交通

施設

大和駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

大和駅の駅前広場に面した繁華性の高い商業地域である。平成２８年に開業した複合文化施設「シリウス」の来
場者の増加で商業収益は底堅い。コロナ禍で一時取引が停滞したが、今後は持ち直すものと見られる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 687,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 568,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大和市を含む県央地区に存する駅前商業地域をその圏域とする。需要者は大和市内の事業経営者のほか広
域的に活動する企業が中心であるが、一部不動産開発業者も存する。近隣地域は複合文化施設「シリウス」の開業によ
り顧客の流動性が向上したことで商業収益が高まり、不動産需要に好影響が認められる。コロナ禍により一時取引が停
滞したが持ち直しの気配がある。立地条件、面積等による選別がなされ、中心となる価格の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は大和駅周辺及び鶴間駅の駅前商業地の事例から求めた。１年を超える事例もあるが、補正可能であり採用し
た。比準の結果、要因格差も概ね妥当な範囲に収束し、市場価格を示す値となった。収益価格は中層店舗兼事務所を想
定した。賃料水準、採用数値等は妥当であるが将来予想を反映することはできず土地価格に比して低位となった。本件
では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、年間にわたる価格動向に留意し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    622,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は弱くなったが、雇用・所得
は依然弱く、円安を起因とする物価高が相ま
って個人消費も弱い。不動産市場も回復途上
にある。

中層店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前広場接面
の商業地域であり、コロナ禍で一時取引が停
滞したが、徐々に回復している。地域要因の
変動はない。

駅前広場場に接面しているが、同様な接面状
況にある画地と比較して特段の優位性は認め
られない。個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

大和 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０１ -62	大和市		更地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	１０５１１１２ -10	大和市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南15m市道、南12m、角地		近商 (100,200)
c	１０５１１１０Ｄ -21	大和市		更地	（　）	ほぼ整形	東13m県道、南4m、角地		近商 (100,200)
d	１０５１１１２Ｄ -73	大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、南西4m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 719,712	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	729,788	100 [ 106.8]	683,322	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	683,000
b	(　 ) 589,404	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	571,441	100 [ 84.0]	680,287		680,000
c	(　 ) 401,112	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	413,973	100 [ 73.6]	562,463		562,000
d	(　 ) 443,409	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	487,893	100 [ 70.0]	696,990		697,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 687,000 円／㎡]

大和 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,201,628	3,774,165	14,427,463	10,256,400	4,171,063	（　0.9527） 3,973,772	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	90,313,000 円　　　　（　 568,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	105.74	ＲＣ6	634.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	159 ㎡	8.1 m x 20.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

個別的要因及び周辺状況から、１～２階は店舗、３～６階は事務所のフロア貸し店舗兼事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 86.1 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.74	86.1	91.04	5,074	461,937	9.0	4,157,433
							0.0	0
2～ 2	店舗	105.74	86.1	91.04	2,791	254,093	7.0	1,778,651
							0.0	0
3～ 6	事務所	105.74	86.1	91.04	2,537	230,968	5.0	1,154,840
							0.0	0
～

～

計		634.44	86.1	546.24		1,639,902		10,555,444
								0

⑨年額支払賃料	1,639,902 円　×　12ヶ月　＝　 19,678,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 546.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,678,824 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,574,306 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,104,518 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,555,444 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 97,110 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,201,628 円　　　　（　 114,476 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１１２Ｔ　　　　-54	5,731 ( 5,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	5,229	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,112 円/㎡　月額支払賃料（　 5,074 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０１Ｔ　　　　-37	5,562 ( 5,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	4,995
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	924,000 円	154,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	590,365 円	19,678,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 719,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,000 円	154,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,774,165 円　（　　　　　　 23,737 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	154,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 634.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,256,400 円（　　　　　 64,506 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,201,628 円
②総費用	3,774,165 円
③純収益　①－②	14,427,463 円
④建物等に帰属する純収益	10,256,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,171,063 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,973,772 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,992 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,313,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 568,000 円／㎡）