別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
大和 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和 -2 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　義男   TEL.
鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和市中央林間３丁目４１４５番５４
｢中央林間３－１５－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅とアパート
が混在する住宅地域
 東5.5m市道 水道、ガス、下水 中央林間

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    75 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.8 ｍ、奥行　約　　  12.7 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 中央林間駅南西方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中央林間駅より徒歩圏の交通利便性に優る良好な住宅地域である。今後も現在の住環境は維持されていくものと
予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    342,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    166,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内各線の駅より徒歩圏内の住宅地域と判断される。中央林間駅は田園都市線ではターミナル駅として、
小田急江ノ島線では急行停車駅として、交通利便性に優れている。また各種スーパーもあり生活利便性も優れている。
そのため需要は高い地域である。主たる需要者は市内居住者の外、隣接市居住者も含まれる。東京・横浜方面に通勤す
るサラリーマン層が中心である。更地で１００㎡で３５００万円、新築建売住宅で５０００万円台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅の外、共同住宅等も混在する住宅地域である。周辺地域には賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水
準が形成されていないため収益性に着目した取引は少なく、自用目的での取引を中心として土地価格が形成されている
。従って実証的で規範性を有する比準価格を重視し、収益価格は参酌し、市場分析の結果も考慮し、代表標準地との検
討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    210,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.0]		 [102.0]
100		 325,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    316,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引き締め等が続く中、海外景気
の下振れが景気を下押しするリスクとなって
いる。物価上昇、供給面での制約等に十分注
意する必要がある

駅に近い交通生活利便性に優れた住宅地域で
ある。地域要因に変動はない。



東側道路に面している以外は標準的画地であ
る。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　 -10.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５１１
０１
-25		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
b １０５１１
０８
-62		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c １０５１１
１１
-65		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東5.5m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
d １０５１１
０２
-2		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(50,100)
e １０５１１
１１Ｄ
-3		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
北3.4m、
二方路
｢調区｣ 

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
387,177  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
395,148 		 100
[  95.6]
413,335 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
422,000 
b (　           ) 
319,821  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
383,409 		 100
[ 100.0]
383,409 
391,000 
c (　           ) 
227,957  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
279,180 		 100
[  96.0]
290,813 
297,000 
d (　           ) 
295,491  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
300,655 		 100
[  80.9]
371,638 
379,000 
e (　           ) 
228,041  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
236,090 		 100
[  80.0]
295,113 
301,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    342,000 円／㎡]  



大和 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,597,542 
625,575 
2,971,967 
2,185,690 
786,277 		 （　0.9722）
764,418 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     16,617,783 円　　　　（　    166,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 63.00 Ｓ3 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡      7.8 m x   12.7 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約５６㎡２ＬＤＫ、ファミリータイプ３戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
56.00 
100.0 
56.00 
1,746 
97,776 		 1.0  97,776 
1.0  97,776 

 2～  		 居宅
56.00 
100.0 
56.00 
1,800 
100,800 		 1.0  100,800 
1.0  100,800 

 3～  		 居宅
56.00 
100.0 
56.00 
1,800 
100,800 		 1.0  100,800 
1.0  100,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

299,376 		 299,376 
299,376 
⑨年額支払賃料        299,376 円　×　12ヶ月　＝　       3,592,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,592,512 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       143,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,448,812 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           299,376 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,874 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          299,376 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         145,856 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,597,542 円　　　　（　        35,975 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５１１１１
Ｔ
　　　　-63		 1,706  
(   1,706) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,851 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,878 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０５１１０１
Ｔ
　　　　-28		 2,364  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,364 
c １０５１１１１
Ｔ
　　　　-64		 1,575  
(   1,510) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,709 
大和 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 149,500 円  　　　　     29,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 107,775 円  　　　        3,592,512　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      239,200 円  　　　　     29,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        29,900 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,900 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         625,575 円　（　　　　　　         6,256 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,185,690 円  
（　　　　　        21,857 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,597,542 円      
②総費用 625,575 円      
③純収益　①－② 2,971,967 円      
④建物等に帰属する純収益 2,185,690 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 786,277 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 764,418 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,617,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     166,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月14日　提出
大和 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和 -2 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　西田　利寛   TEL.
鑑定評価額 33,100,000 円  １㎡当たりの価格 331,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和市中央林間３丁目４１４５番５４
｢中央林間３－１５－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅とアパート
が混在する住宅地域
 東5.5m市道 水道、ガス、下水 中央林間

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    75 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 中央林間駅南西方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 東急田園都市線中央林間駅から徒歩圏に存する生活利便性良好な既成住宅地域であり、現在の住環境を維持する
ものとみられる。コロナ禍にあっても取引は底堅く、今後も地価は緩やかに上昇していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    353,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大和市において小田急線及び東急田園都市線各駅が利用可能な住宅地域と認める。近隣地域は最寄駅の中
央林間駅から徒歩圏の既成住宅地域であり、駅及び商業施設からの交通接近性、利便性において優位にある。住宅地需
要はコロナ禍にあっても堅調に推移している。需要者の中心は市内居住者のほか、東京都心方面や横浜方面に通勤する
勤労世帯等もある。土地１００㎡程度で３３００万円前後、新築戸建住宅は５０００万円台半ばが中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中央林間駅から徒歩圏に所在する低層住宅地の事例を比較することで標準地の市場性を反映した値を得た。
収益価格は共同住宅を想定したが、コロナ禍の影響下にあっても価格上昇が見られる徒歩圏の収益物件は賃料が地価に
遅行しており比準価格に比べ低位となった。近隣地域は自用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準に収益価格
を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    210,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.7]		 [102.0]
100		 332,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    316,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大和市は人口、世帯数ともに微増で推移して
いる。不動産取引は利便性による選別があり
地域による強弱が認められる。


中央林間駅及び商業施設に近く、利便性が良
好な既成住宅地域であり、コロナ禍にあって
も価格は安定的に上昇している。地域要因に
変動はない。

東道路であり、日照、居住の快適性等におい
て優位性が認められる。個別的要因に変動は
ない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５１１
１２
-13		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
南西4m、角地
１低専

(60,80)
b １０５１１
１０
-23		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南4m、角地
１住居

(80,200)
c １０５１１
０５
-68		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.2m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d １０５１１
０１
-25		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
330,474  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
323,933 		 100
[  94.3]
343,513 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
350,000 
b (　           ) 
389,140  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
387,643 		 100
[ 108.0]
358,929 
366,000 
c (　           ) 
314,304  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
320,590 		 100
[  97.2]
329,825 
336,000 
d (　           ) 
387,177  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
396,287 		 100
[ 112.7]
351,630 
359,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    353,000 円／㎡]  



大和 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,717,698 
612,675 
3,105,023 
2,119,900 
985,123 		 （　0.9453）
931,237 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     20,244,283 円　　　　（　    202,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 Ｓ3 165.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡      7.8 m x   12.7 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駅及び商業施設に近く、賃貸需要が認められる。１戸当たり２７㎡程度、１Ｋタイプの３階建共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,856 
102,080 		 1.0  102,080 
1.0  102,080 

 2～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,894 
104,170 		 1.0  104,170 
1.0  104,170 

 3～ 3		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,875 
103,125 		 1.0  103,125 
1.0  103,125 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.00 
100.0 
165.00 

309,375 		 309,375 
309,375 
⑨年額支払賃料        309,375 円　×　12ヶ月　＝　       3,712,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,712,500 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       148,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,564,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           309,375 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,970 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          309,375 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         150,728 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,717,698 円　　　　（　        37,177 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５１１０１
Ｔ
　　　　-28		 2,364  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,970 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,976 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,894 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０５１１０５
Ｔ
　　　　-28		 1,805  
(   1,764) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,982 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大和 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 145,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 111,375 円  　　　        3,712,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       66,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      232,000 円  　　　　     29,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         612,675 円　（　　　　　　         6,127 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,119,900 円  
（　　　　　        21,199 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,717,698 円      
②総費用 612,675 円      
③純収益　①－② 3,105,023 円      
④建物等に帰属する純収益 2,119,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 985,123 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 931,237 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,312 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,244,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     202,000 円／㎡）