鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

厚木 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -163	厚木市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東15m市道、南西17m、角地		工業 (70,200)
b	１０５１０１６Ｄ -188	厚木市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１０５１００７ -48	厚木市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	１０５１０１６Ｄ -29	伊勢原市		建付地	（　）	不整形	北10m市道、北東12m、西6m、三方路		準工 (70,200)
e	１０５１０１２ -15	厚木市		建付地	（　）	不整形	西16m市道、北4.8m、南東4.6m、三方路		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,832	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	122,952	100 [ 94.1]	130,661	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 125,000	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	131,875	100 [ 95.9]	137,513		140,000
c	(　 ) 181,159	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	185,688	100 [ 97.7]	190,059		194,000
d	(　 ) 102,392	100 [ 100.0]	[ 118.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	130,779	100 [ 98.9]	132,234		135,000
e	(　 ) 172,841	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	186,435	100 [ 93.1]	200,252		204,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

厚木 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,896,881	8,337,800	33,559,081	19,032,000	14,527,081	（　0.9519） 13,828,328	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	307,296,178 円　　　　（　 124,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,235.00	Ｓ2	2,470.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別業務地区	70 ％	200 ％	200 ％	2,470 ㎡	58.0 m x 42.6 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況から２階建の倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	2,470.00	100.0	2,470.00	1,500	3,705,000	3.0	11,115,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,470.00	100.0	2,470.00		3,705,000		11,115,000
								0

⑨年額支払賃料	3,705,000 円　×　12ヶ月　＝　 44,460,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,470.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,460,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,667,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,792,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,115,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 104,481 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,896,881 円　　　　（　 16,962 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００７Ｔ　　　　-19	1,478 ( 1,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,504 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００７Ｔ　　　　-5	1,434 ( 1,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,593
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	915,000 円	305,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	444,600 円	44,460,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,928,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,440,000 円	305,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	305,000 円	305,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	305,000 円	305,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,337,800 円　（　　　　　　 3,376 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	305,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 2,470.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 50 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,032,000 円（　　　　　 7,705 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,896,881 円
②総費用	8,337,800 円
③純収益　①－②	33,559,081 円
④建物等に帰属する純収益	19,032,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,527,081 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,828,328 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,599 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 307,296,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
厚木 9-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 9-6

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　田邊　和之

TEL.

鑑定評価額

353,000,000 円

１㎡当たりの価格

143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市酒井字上反町３０１７番外				②地積　(㎡)	2,470 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別業務地区 (70,200)
	1.5:1	配送所Ｓ2	工場、倉庫等が見られる県道沿いの工業地域	西17m県道、背面道	水道、下水	本厚木 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 0 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 58.0 ｍ、奥行　約　　 43.0 ｍ、規模　　 2,470 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東名高速「厚木ＩＣ」まで約
６００ｍ

街

路

１７ｍ県道

交通

施設

本厚木駅南方

2.5km

法令

規制

準工
(60,200)
特別業務地区

⑤地域要因の将
　来予測

東名厚木ＩＣ及び新東名厚木南ＩＣに至近の倉庫、配送センター、食品工場等が混在する工業地域。「新東名高
速」の全線開通後は一段と広域アクセスが向上する。地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県央、湘南地区の内陸型工業地域。主な需要者は県内外の製造業、物流業等の事業者が想定される。交通
の要衝で首都圏に近いことから企業が集積し、全国的にも有数の工業都市である。市内の各ＩＣ近接地では大型物流施
設用地の需要が旺盛であるが供給が不足しており、既存の中規模用地にも需要が拡がっている。工業地の価格は立地・
画地条件や転用可能性等でかなりの幅があり、概観すれば取引価格は約８～１５万円／㎡に分布している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性の高い取引事例に基づいており実証的で信頼できる価格である。ＥＣ・通販の拡大を背景に倉庫系賃
料も上昇傾向にあるが、規模がやや小さいため機能、設備等ユーザーの要求水準を満たす最新大型物流施設用地には不
十分である。立地は優れるものの高水準の賃料を収受できず、収益価格はやや低位に試算された。したがって、市場性
を反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

厚木市は企業が集積し近隣からの通勤者等が
多く昼夜間人口比率が高い。東名・新東名・
圏央道等が結節し物流施設用地の需要は全国
でも屈指である。

「東名高速厚木ＩＣ」至近で立地の優位性が
あり、近傍で産業系「酒井土地区画整理事業
」が推進中で、需要は増進しており地価は上
昇を強めている。

二方路であり効用が優る。個別的要因に変動
はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -188	厚木市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１０５１００２ -30	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、北8m、角地		準工 (70,200)
c	１０５１０１２ -15	厚木市		建付地	（　）	不整形	西16m市道、北4.8m、南東4.6m、三方路		工業 (70,200)
d	１０５１０１６Ｄ -137	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、中間画地		工業高度4種最高31m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,000	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	131,875	100 [ 93.9]	140,442	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 125,963	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	129,050	100 [ 90.9]	141,969		145,000
c	(　 ) 172,841	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	178,494	100 [ 74.0]	241,208		246,000
d	(　 ) 110,189	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,106	100 [ 80.6]	149,015		152,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

厚木 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,012,795	7,640,728	34,372,067	22,339,200	12,032,867	（　0.9519） 11,454,086	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	254,535,244 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,200.00	Ｓ2	2,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別業務地区	70 ％	200 ％	200 ％	2,470 ㎡	58.0 m x 42.6 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、有効需要、敷地規模等より２階建倉庫の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	2,400.00	100.0	2,400.00	1,512	3,628,800	6.0	21,772,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,400.00	100.0	2,400.00		3,628,800		21,772,800
								0

⑨年額支払賃料	3,628,800 円　×　12ヶ月　＝　 43,545,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,545,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,741,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,803,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,772,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 209,019 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,012,795 円　　　　（　 17,009 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００７Ｔ　　　　-18	1,402 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	1,552	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,512 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００７Ｔ　　　　-19	1,478 ( 1,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,494
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,074,000 円	358,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	217,728 円	43,545,600　×　　　　 0.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,769,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,864,000 円	358,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	358,000 円	358,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	358,000 円	358,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,640,728 円　（　　　　　　 3,093 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	358,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 50 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,339,200 円（　　　　　 9,044 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,012,795 円
②総費用	7,640,728 円
③純収益　①－②	34,372,067 円
④建物等に帰属する純収益	22,339,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,032,867 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,454,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,637 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,535,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）