鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

厚木 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -273	厚木市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	１０５１０１６Ｄ -271	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業 (100,360)
c	１０５１０１６Ｄ -154	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.5m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区内 (100,390)
d	１０５１００７ -45	厚木市		貸家建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	１０５１０１６Ｄ -223	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東38m国道、北27m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 350,231	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 111.6]	331,401	100 [ 82.0]	404,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	404,000
b	(　 ) 432,670	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	432,670	100 [ 120.8]	358,171		358,000
c	(　 ) 345,154	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	305,174	100 [ 99.5]	306,708		307,000
d	(　 ) 302,404	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	309,359	100 [ 102.0]	303,293		303,000
e	(　 ) 270,205	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	283,579	100 [ 93.3]	303,943		304,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

厚木 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,447,619	8,078,403	30,369,216	26,495,700	3,873,516	（　0.9547） 3,698,046	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	84,046,500 円　　　　（　 264,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	250.00	ＲＣ7	1,581.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	318 ㎡	16.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造７階建、１階及び２階店舗フロア貸し、３階以上事務所は部分貸しを想定した。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

廊下、ＥＶホール等の共用部分を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.90	68.9	155.70	4,342	676,049	5.0	3,380,245
							1.0	676,049
2～ 2	店舗	225.90	83.5	188.65	2,779	524,258	5.0	2,621,290
							0.0	0
3～ 7	事務所	225.90	83.5	188.65	2,388	450,496	3.0	1,351,488
							0.0	0
～

～

計		1,581.30	81.4	1,287.60		3,452,787		12,758,975
								676,049

⑨年額支払賃料	3,452,787 円　×　12ヶ月　＝　 41,433,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,287.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,433,444 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,314,676 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,118,768 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,758,975 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 117,383 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 676,049 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 211,468 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,447,619 円　　　　（　 120,904 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００８Ｔ　　　　-13	4,574 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [114.4]	100 [100.0]	4,165	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,360 円/㎡　月額支払賃料（　 4,342 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００８Ｔ　　　　-16	5,934 ( 4,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [118.5]	100 [115.0]	4,489
c	１０５１００８Ｔ　　　　-3	4,065 ( 3,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.7]	100 [100.0]	4,426

厚木 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,035,000 円	407,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,243,003 円	41,433,444　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 730,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,256,000 円	407,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	407,000 円	407,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	407,000 円	407,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,078,403 円　（　　　　　　 25,404 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	407,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,581.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,495,700 円（　　　　　 83,320 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,447,619 円
②総費用	8,078,403 円
③純収益　①－②	30,369,216 円
④建物等に帰属する純収益	26,495,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,873,516 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,698,046 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,629 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,046,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 264,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
厚木 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 5-5

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　今井　孝

TEL.

鑑定評価額

92,200,000 円

１㎡当たりの価格

290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市中町２丁目５８８番９外｢中町２－１３－１４｣				②地積　(㎡)	318 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.2	店舗兼事務所ＲＣ6	中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域	東18m県道	水道、ガス、下水	本厚木 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 25 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

本厚木駅北方

450m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当地域周辺は特段の変動要因はないものと思料されるが、駅前再開発事業の進捗及び一般的要因の影響を受けて
周辺地価は上昇傾向にある。近隣地域は中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域として成熟している。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 305,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 259,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は厚木市及び県央各市の圏域に属する普通商業地域及び近隣商業地域である。近隣地域は中高層の店舗、事
務所ビルが多い商業地域として成熟している。需要者はチェーン展開している物販、飲食業種、学習塾等の業種である
。金融緩和政策、都心部の地価動向及び駅前再開発事業の進捗並びに商業地の売り物件は少なく、投資対象としての希
少性もあり、地価は上昇傾向にある。画地規模にもよるが中心的価格帯は標準的画地規模で１億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。また収益
価格は試算価格を求める各段階で想定要因等が多く、この点に難があり、説得力がやや劣るものである。近隣地域は中
高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域で、商業事業者向けの賃貸市場は概ね成熟している。よって比準価格を中心と
し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　厚木 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 445,000 円／㎡

[106.7]
100

100
[100.0]

100
[163.6]

[100.0]
100

290,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は転入拡大に転換している。物価上
昇等が懸案事項だが、コロナ禍はワクチン接
種の進捗もあり、改善が見込まれる。地価は
上昇傾向である。

過去一年間特段の変動要因は見られず、駅前
再開発事業の進捗、都心部の地価動向及び一
般的要因の影響もあり、当商業地の地価は上
昇傾向にある。

個別的要因の特段の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +62.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１００６ -4	厚木市		更地	（　）	ほぼ台形	南西16m県道、中間画地		商業 (100,400)
b	１０５１００６ -8	厚木市		更地	（　）	ほぼ台形	北10.3m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	１０５１００１ -12	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北22m、南6m、三方路		近商高度3種最高20m (100,300)
d	１０５１０１６Ｄ -44	伊勢原市		建付地	（　）	長方形	北東11m市道、南西6m、二方路		商業地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 259,706	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	265,160	100 [ 85.7]	309,405	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	309,000
b	(　 ) 291,109	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	298,096	100 [ 86.6]	344,222		344,000
c	(　 ) 272,244	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	272,511	100 [ 90.8]	300,122		300,000
d	(　 ) 288,026	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	292,544	100 [ 104.4]	280,215		280,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

厚木 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,381,364	8,656,868	31,724,496	27,918,000	3,806,496	（　0.9527） 3,626,449	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	82,419,295 円　　　　（　 259,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所	250.00	ＲＣ7	1,581.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	318 ㎡	16.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階は店舗、３～７階は事務所で各々スケルトンのフロア貸しを想定。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

中高層店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.90	68.9	155.65	4,080	635,052	6.0	3,810,312
							0.0	0
2～ 2	店舗	225.90	83.5	188.63	2,856	538,727	5.0	2,693,635
							0.0	0
3～ 4	事務所	225.90	83.5	188.63	2,652	500,247	4.0	2,000,988
							0.0	0
5～ 6	事務所	225.90	83.5	188.63	2,611	492,513	4.0	1,970,052
							0.0	0
7～ 7	事務所	225.90	83.5	188.63	2,570	484,779	4.0	1,939,116
							0.0	0

計		1,581.30	81.4	1,287.43		3,644,078		16,385,143
								0

⑨年額支払賃料	3,644,078 円　×　12ヶ月　＝　 43,728,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,287.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,728,936 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,498,315 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,230,621 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,385,143 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 150,743 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,381,364 円　　　　（　 126,985 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００８Ｔ　　　　-13	4,574 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	3,943	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,100 円/㎡　月額支払賃料（　 4,080 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００８Ｔ　　　　-3	4,065 ( 3,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,279
c	１０５１００８Ｔ　　　　-15	3,792 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,077

厚木 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,115,000 円	423,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,311,868 円	43,728,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,000,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,384,000 円	423,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,656,868 円　（　　　　　　 27,223 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	423,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,581.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,918,000 円（　　　　　 87,792 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,381,364 円
②総費用	8,656,868 円
③純収益　①－②	31,724,496 円
④建物等に帰属する純収益	27,918,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,806,496 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,626,449 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,404 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,419,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 259,000 円／㎡）