鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

厚木 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -271	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業 (100,360)
b	１０５１０１６Ｄ -273	厚木市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		商業 (100,500)
c	１０５１０１６Ｄ -274	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、角地		商業 (100,500)
d	１０５１０１６Ｄ -291	厚木市		更地	（　）	正方形	南4m市道、東2.3m、角地		商業 (100,240)
e	１０５１０１６Ｄ -153	厚木市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 432,670	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	461,659	100 [ 91.1]	506,761	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	507,000
b	(　 ) 350,231	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 87.0]	425,108	100 [ 96.0]	442,821		443,000
c	(　 ) 502,323	100 [ 100.0]	[ 110.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	518,739	100 [ 99.0]	523,979		524,000
d	(　 ) 356,851	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	365,687	100 [ 76.9]	475,536		476,000
e	(　 ) 494,399	100 [ 100.0]	[ 110.1] 100	100 [ / ]	100 [ 118.0]	461,299	100 [ 92.1]	500,868		501,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 -13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +18.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 490,000 円／㎡]

厚木 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,370,876	4,442,391	16,928,485	13,794,000	3,134,485	（　0.9527） 2,986,224	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	67,868,727 円　　　　（　 411,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	ＲＣ6	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	165 ㎡	9.1 m x 18.1 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用を参考に、１階店舗、２－６階事務所と想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	70.0	91.00	3,850	350,350	10.0	3,503,500
							0.0	0
2～ 6	事務所	130.00	85.0	110.50	2,850	314,925	6.0	1,889,550
							0.0	0
～

～

～

計		780.00	82.5	643.50		1,924,975		12,951,250
								0

⑨年額支払賃料	1,924,975 円　×　12ヶ月　＝　 23,099,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 643.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,099,700 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,847,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,251,724 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,951,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 119,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,370,876 円　　　　（　 129,520 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００８Ｔ　　　　-13	4,574 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,882 円/㎡　月額支払賃料（　 3,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００８Ｔ　　　　-15	3,792 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,685
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,045,000 円	209,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	692,991 円	23,099,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 614,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,672,000 円	209,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,442,391 円　（　　　　　　 26,924 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	209,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,794,000 円（　　　　　 83,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,370,876 円
②総費用	4,442,391 円
③純収益　①－②	16,928,485 円
④建物等に帰属する純収益	13,794,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,134,485 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,986,224 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,098 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,868,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 411,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
厚木 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 5-3

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　柳田　さをり

TEL.

鑑定評価額

78,400,000 円

１㎡当たりの価格

475,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市中町３丁目６７６番２｢中町３－１３－２｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ4	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	南西18m市道	水道、ガス、下水	本厚木 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

本厚木駅北西方

340m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、さらに熟成度を増していくものと予測するが、引き続き商業地
における長引くコロナ禍等以後の影響に注視が必要である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 503,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 423,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田急小田原線沿線等に存する、厚木市、海老名市及びその周辺市を中心とした駅周辺商業地域。需要
者の中心は、全国でチェーン展開を図る事業者、地縁性を有する地元事業者、分譲又は賃貸マンション等を手がける不
動産業者等。長年続いた値頃感により、周囲では駅周辺商業地の立地等希少性を反映した高値取引も多数見られる。住
宅地と異なり商業地については、中心価格帯の把握は極めて困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業施設の賃貸市場は成熟しており、収益目的での需要も存するが、コロナ禍等以後、テナント需要は現状では堅調と
は言い難く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、本件においては、収益価格はやや低位に試算された
。よって、本件では、現実の取引により求められ、市場動向を反映し、実証性のある比準価格を主標とし、収益価格を
関連づけ、かつ、周辺や類似地域の不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    445,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　厚木（県） 5-5             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    460,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口微増、社会増減は転入拡大へ転換。高齢
化率は上昇傾向。高速道路交通網の整備等物
流適地多数。本厚木駅北口整備、市役所移転
等期待大。

本厚木駅前から北西方に伸びる市道沿いの商
業地域。周囲は店舗、事務所ビルが集積、商
業地の熟成度は高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.7 ％

+3.3 ％

３　試算価格算定内訳

厚木 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -274	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、角地		商業 (100,500)
b	１０５１０１６Ｄ -271	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業 (100,360)
c	１０５１０１６Ｄ -273	厚木市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		商業 (100,500)
d	１０５１０１６Ｄ -267	厚木市		更地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区内 (100,270)
e	１０５１０１６Ｄ -291	厚木市		更地	（　）	正方形	南4m市道、東2.3m、角地		商業 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 502,323	100 [ 100.0]	[ 110.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	539,388	100 [ 91.9]	586,929	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	587,000
b	(　 ) 432,670	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	461,659	100 [ 84.6]	545,696		546,000
c	(　 ) 350,231	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	389,309	100 [ 84.7]	459,633		460,000
d	(　 ) 395,698	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	366,680	100 [ 74.3]	493,513		494,000
e	(　 ) 356,851	100 [ 100.0]	[ 110.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	386,938	100 [ 75.1]	515,230		515,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 503,000 円／㎡]

厚木 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,990,252	4,537,384	17,452,868	14,231,000	3,221,868	（　0.9527） 3,069,474	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	69,760,773 円　　　　（　 423,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	128.00	ＲＣ6	768.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	165 ㎡	9.1 m x 18.1 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸、２～６階各２室を想定。

⑦有効率　 80.8 ％
の理由

共用部分等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.00	85.0	108.80	4,015	436,832	10.0	4,368,320
							0.0	0
2～ 6	事務所	128.00	80.0	102.40	3,015	308,736	6.0	1,852,416
							0.0	0
～

～

～

計		768.00	80.8	620.80		1,980,512		13,630,400
								0

⑨年額支払賃料	1,980,512 円　×　12ヶ月　＝　 23,766,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 620.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,766,144 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,901,292 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,864,852 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,630,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 125,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,990,252 円　　　　（　 133,274 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００８Ｔ　　　　-13	4,574 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,048 円/㎡　月額支払賃料（　 4,015 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００８Ｔ　　　　-15	3,792 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,869
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,070,000 円	214,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	712,984 円	23,766,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 614,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,712,000 円	214,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,537,384 円　（　　　　　　 27,499 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	214,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 768.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,231,000 円（　　　　　 86,248 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,990,252 円
②総費用	4,537,384 円
③純収益　①－②	17,452,868 円
④建物等に帰属する純収益	14,231,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,221,868 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,069,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,603 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,760,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 423,000 円／㎡）