別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 厚木 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -23 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　難波　秀夫   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市飯山字中千頭４２４番１ ②地積 　(㎡) 422   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に、 一般住宅も見られる 住宅地域 西4m市道、南側道 水道 本厚木 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    65 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 本厚木駅北西方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 バス便利用の郊外の農家住宅地域で、当面は現状維持と判断される。地価は生活上の利便性及び地縁的選好性か ら弱含み傾向が続いており、ここしばらくの間は当該傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚木市・伊勢原市・平塚市の調整区域内の住宅地域。需要者は市内及び隣接市域居住者が大部分である。 通勤等はバス便利用となるが生活利便施設への接近性が比較的良好な地区は割安感から需要が認められる。総じて建物 集積度が低く、地縁による市場性の影響が強く作用するところから、取引は停滞傾向を示している。土地は１５０㎡程 度で９００～１，３００万円程度、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺で地主が貸家・アパートを建築して賃貸する例は若干みられるところ、賃貸市場は狭隘に止まり、土地価格に見合 う賃料が得られず、規範となる賃貸事例が収集困難であるので、収益価格は試算できなかった。標準地は地縁的選好性 に基づく自然環境・居住の快適性を重視した自己利用目的の取引が支配的な調整区域内の住宅地域に存するので、比準 価格を採用し、広域的に類似する他の標準地と秤量的検討に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口総数微増、高齢化率上昇、新築住宅着工 戸数増加傾向。駅周辺の再開発事業・産業系 区画整理事業進行中。生活利便性が良好な住 宅地は上昇傾向。 バス便利用の郊外の農家住宅地域で、生活利 便性及び地縁的選好性から需要は限定的で地 価は弱含み傾向が続く。 個別的要因に変動はない。なお、南側道は建 築基準法の道路ではなく、増価要因とはなら ないと判断した。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％