別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 厚木 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -22 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　佐竹　良輔   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市宮の里４丁目１２９１番６０ ｢宮の里４－９－１６｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 本厚木 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 本厚木駅北西方 8.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部の生活利便性に劣る住宅地域であり高齢化が顕著で地価は軟調に推移してきたが、今後は底値を確認した 後、暫くは横ばい圏内で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚木市北西部に造成分譲された郊外部の住宅地域やその周辺の既存住宅地域である。都心への通勤は難し く市内に地縁を有する個人の買替層や市内や周辺都市に通勤する一次取得者が主たる需要者となるが、一部に広くて閑 静な住宅を割安に取得したいと考える市外からの転入者も存在する。土地は１２０～１７０㎡程度で一画地８００～１ ３００万円程度、新築戸建住宅で総額２５００～３０００万円程度が中心的価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の特性から収益還元法の適用は妥当でないため取引事例比較法により試算を行った。比準価格は郊外部の住宅 地域における現実の取引事例により、変化する地価動向を実証的に捉えている。類似地域の特性に対する秩序的な格差 づけを考慮することで、客観的に試算されており説得力は高いと判断できる。よって、鑑定評価額は比準価格を標準に 代表標準地との検討も踏まえて上記のとおり決定する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [118.5] [102.0] 100 72,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は新型コロナ後の転入超過を受けて 微増で、特に本厚木駅周辺での増加が顕著で ある。酒井や森の里で区画整理事業が進捗中 である。 郊外部の丘陵地に造成された住宅地域であり 、地域要因に変化はない。地価は調整が進ん で底値を確認して横ばい圏内で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％