別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 厚木 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -16 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　橋本　公夫   TEL.

鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市船子字北谷６０７番８５ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 本厚木 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       179 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ４．５ｍ市道 交通 施設 本厚木駅南西方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 「自主申し合せ事項」により良好な住環境を維持している区画整然とした住宅地域で、特に大きな変動要因もな く、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚木市内の小田急小田原線「本厚木」駅と「愛甲石田」駅を最寄駅とする住宅地域一帯である。主たる需 要者は３０～４０代の一次取得者層を中心に、二次取得者層も見られる。バス便エリアではあるが、需要は安定してい る。中心となる価格帯は、画地規模１８０㎡程度で２５００万円～３０００万円程度。同程度の規模の建売住宅で総額 ３７００万円～４２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は区画整然とした住宅地域である。住民申し合せ事項により共同住宅は建築出来ず、また戸建住宅の賃貸需要 も殆どないため、収益価格を試算することは断念した。取引事例比較法においては、特に住環境の類似性が高い事例を 収集できた。したがって市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚木 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [101.0] 100 [ 90.1] [102.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による停滞した状 況が良くなりつつあるものの、物価上昇等が 懸念される。 画地規模がやや大きく総額が嵩むものの、地 価は上昇傾向で推移している。 特に個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％