別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 厚木 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -12 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　玉井　純   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市七沢字大竹１４３９番６外 ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） (60,100) 台形 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 南西9.2m市道、背面道 水道 本厚木 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 七沢温泉近くの住宅地 街 路 ９．２ｍ市道 交通 施設 本厚木駅西方 7.9km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅を中心に、農地、福祉施設等が点在する郊外の住宅地域。近い将来市街化区域に編入される 可能性は低く、今後もほぼ現状を維持して行くものと推察される。需要は弱く、地価は弱含んでいる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚木市及び隣接市町に存する郊外の住宅地域である。需要者の中心は厚木市内に地縁性を有する一次取得 者で、他圏域からの転入は殆ど見られない。市街化調整区域に存し住宅地としての熟成度は低く、付近に生活利便施設 等は少なく、最寄駅からも遠く利便性に欠ける。需要の中心価格帯は、土地は３００㎡程度で１，２００万円から１， ５００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円から２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は利便性や快適性が重視される郊外の住宅地で、自己使用目的取引が中心である。同一需給圏内において複数 の信頼性の高い市街化調整区域内の取引事例を採用出来たことから、求められた比準価格は説得力が高い。市街化調整 区域に存し利便性も劣り、収益性が低廉で賃貸市場が成立していない為、収益還元法の適用は断念した。従って、実証 性の高い比準価格を標準に、周辺の類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚木 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [124.3] [100.0] 100 42,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響も和らぎ、低金利継続を背景 に、特に需要の強い大規模物流倉庫地を始め 、住宅地商業地でも広域的に活発な取引動向 が認められる。 市街地から相当に距離があり、農地も残る熟 成度の低い住宅地域で、地価は弱含み傾向が 続いている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％