鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

厚木 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１５ -16	厚木市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、北西4m、角地		１低専 (60,100)
b	１０５１０１６Ｄ -233	厚木市		建付地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		１住居 (70,180)
c	１０５１０１６Ｄ -228	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居一部１住居 (70,160)
d	１０５１０１３ -26	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		１中専 (70,180)
e	１０５１０１６Ｄ -243	厚木市		建付地	（　）	長方形	北3.8m市道、中間画地		準工都市計画道路 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,815	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 92.6]	100 [ 104.0]	73,533	100 [ 77.4]	95,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,000
b	(　 ) 91,628	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	91,537	100 [ 93.1]	98,321		98,300
c	(　 ) 116,579	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	115,886	100 [ 113.9]	101,744		102,000
d	(　 ) 128,007	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	133,682	100 [ 135.0]	99,024		99,000
e	(　 ) 118,299	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,256	100 [ 123.1]	98,502		98,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,300 円／㎡]

厚木 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,450,494	610,240	2,840,254	2,441,540	398,714	（　0.9721） 387,590	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,425,870 円　　　　（　 43,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.93	Ｗ2	208.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	180 ％	196 ㎡	15.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建共同住宅、２ＬＤＫファミリータイプ、平均専有面積約５２㎡、４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	104.34	100.0	104.34	1,367	142,633	1.0	142,633
							0.0	0
2～ 2	居宅	104.34	100.0	104.34	1,439	150,145	1.0	150,145
							0.0	0
～

～

～

計		208.68	100.0	208.68		292,778		292,778
								0

⑨年額支払賃料	292,778 円　×　12ヶ月　＝　 3,513,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,500 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 78,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,513,336 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 78,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 143,653 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,447,683 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	292,778 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,811 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,450,494 円　　　　（　 17,605 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００２Ｔ　　　　-8	1,557 ( 1,493)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,454	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,440 円/㎡　月額支払賃料（　 1,439 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１００２Ｔ　　　　-6	1,439 ( 1,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.9]	100 [108.0]	1,434
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,600 円	33,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	107,740 円	3,591,336　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,200 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 610,240 円　（　　　　　　 3,113 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,441,540 円（　　　　　 12,457 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,450,494 円
②総費用	610,240 円
③純収益　①－②	2,840,254 円
④建物等に帰属する純収益	2,441,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	398,714 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	387,590 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,978 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,425,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
厚木 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 -11

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　柳田　さをり

TEL.

鑑定評価額

18,600,000 円

１㎡当たりの価格

95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市下荻野字上原１０８２番３外				②地積　(㎡)	196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,180)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北4.5m市道	水道、下水	本厚木 5.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

本厚木駅北西方

5.4km

法令

規制

１中専
(70,180)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅やアパート等の建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はない。今後も現状を維持して推移するもの
と思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急小田原線「本厚木」駅を最寄り駅とする、厚木市内のバス便圏内の住宅地域一円。需要者は地縁的
選好性を有する者又は周辺事業所等に勤務する第１次取得者等。大規模な宅地開発は見受けられず、中小規模開発によ
る宅地供給が中心となっている。土地は１５００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円前後の物件が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周囲は、バス便圏域に存する一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが、自用目的
での取引が殆どであり、賃貸物件の取引は未成熟である。以上より、現実の取引に基づき求められ、市場性を反映して
いる比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討結果をも踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　厚木 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 80.4]

[100.0]
100

95,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口微増、社会増減は転入拡大へ転換。高齢
化率は上昇傾向。高速道路交通網の整備等物
流適地多数。本厚木駅北口整備、市役所移転
等期待大。

バス便圏域の既成住宅地域であるが、バス運
行本数は比較的多く、また、大型スーパー、
小売店舗等へも近い。生活利便性は良好。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１００８ -49	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、南4m、角地		１中専 (70,160)
b	１０５１０１５ -17	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.2m市道、東3m、角地		１中専 (80,200)
c	１０５１０１６Ｄ -299	厚木市		更地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
d	１０５１０１６Ｄ -233	厚木市		建付地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		１住居 (70,180)
e	１０５１０１６Ｄ -229	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,680	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	139,811	100 [ 100.0]	139,811	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 127,465	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	123,666	100 [ 99.0]	124,915		125,000
c	(　 ) 106,572	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	105,945	100 [ 100.0]	105,945		106,000
d	(　 ) 91,628	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	92,626	100 [ 98.0]	94,516		94,500
e	(　 ) 90,714	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,530	100 [ 104.9]	87,255		87,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

厚木 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,548,846	650,809	2,898,037	2,418,160	479,877	（　0.9725） 466,680	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,370,667 円　　　　（　 52,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.93	Ｗ2	208.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	180 ％	196 ㎡	15.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５０㎡程度の３ＤＫタイプ、仕様は標準的な共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	104.34	100.0	104.34	1,450	151,293	1.0	151,293
							0.0	0
2～ 2	住宅	104.34	100.0	104.34	1,500	156,510	1.0	156,510
							0.0	0
～

～

～

計		208.68	100.0	208.68		307,803		307,803
								0

⑨年額支払賃料	307,803 円　×　12ヶ月　＝　 3,693,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,693,636 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 147,745 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,545,891 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,803 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,955 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,548,846 円　　　　（　 18,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００２Ｔ　　　　-8	1,557 ( 1,493)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,593	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,501 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１００２Ｔ　　　　-5	1,235 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,474
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,000 円	33,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,809 円	3,693,636　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,200 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 650,809 円　（　　　　　　 3,320 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,418,160 円（　　　　　 12,338 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,548,846 円
②総費用	650,809 円
③純収益　①－②	2,898,037 円
④建物等に帰属する純収益	2,418,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	479,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	466,680 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,381 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,370,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,900 円／㎡）