別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 厚木 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　玉井　純   TEL.

鑑定評価額 9,960,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市愛名字北ケ谷１３１番８ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、下水 本厚木 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 本厚木駅北西方 4.7km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。特段変動要因はなく、当面現状を維持 して行くものと予想される。周辺は熟成度が劣るものの、需要は堅調で地価は横ばい傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、小田急小田原線本厚木駅よりバス便利用の住宅地域である。主な需要者は、厚木市内及び海老名 市及び都内方面への通勤利便性を重視する３０－４０代の一次取得者が中心である。通勤利便性に劣っており需要は弱 い。需要の中心価格帯は、土地１２０㎡程度で９００～１，３００万円程度、新築一戸建で２，０００～２，５００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、住環境が重視される戸建住宅地域で、最寄駅への利便性はやや劣り、戸建住宅用地が取引の中心である。同 一需給圏内における、対象地と類似する取引事例を収集し、補修正及び要因比較を行った比準価格は説得力が高い。地 域における賃貸市場は成立しておらず、賃貸事業は採算ベースに乗り難く、収益還元法適用は断念した。本件では市場 性を反映する比準価格を標準に、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [102.4] [101.0] 100 82,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響も和らぎ、低金利継続を背景 に、特に需要の強い大規模物流倉庫地を始め 、住宅地商業地でも広域的に活発な取引動向 が認められる。 市街地から距離があるバス便の住宅地域で、 周辺はやや熟成度が劣るものの、需要は堅調 で地価は横ばい傾向である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％