鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秦野 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０５１２１１ＲＤ -2	秦野市		森林の土地所有権		不整形	南西2.1m道路		｢調区｣地森計
b	１０５１２１１ＲＤ -5	足柄上郡山北町		森林の土地所有権		不整形	北2.5m町道		（都）保安林
c	１０５１２０６ＲＤ -2	南足柄市		森林の土地所有権		ほぼ台形	接面道路無		｢調区｣地森計
d	１０５１２０６ＲＤ -1	南足柄市		森林の土地所有権		ほぼ整形	南東8.5m道路		｢調区｣
e	１０５１２０２Ｒ -2	足柄下郡真鶴町		森林の土地所有権		不整形	北10m国道		（都）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 669	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	658	100 [ 52.1]	1,263	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,260
b	(　 ) 1,500	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	1,463	100 [ 108.1]	1,353		1,350
c	(　 ) 1,574	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	1,561	100 [ 109.3]	1,428		1,430
d	(　 ) 825	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	809	100 [ 64.8]	1,248		1,250
e	(　 ) 2,915	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	2,909	100 [ 175.0]	1,662		1,660

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +4.1	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -50.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +8.1	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +9.3	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -0.3	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -35.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +75.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,340 円／㎡]

秦野 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 5.0 月 p: 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
11,300	（　 68.0 ％） 7,684	5,000		250	800	1,634
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 11.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 10.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9009　　　　 1,472		1　　(1+r)^m　： 0.6139　 904		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		904

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０５１２１１ -7	12,305	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.8]	10,105	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[100.0] 　　　　　100	10,100
	b	１０５１２１２Ｄ -19	14,978	100 [100.0]	[ 98.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.4]	12,592		12,600
	c	１０５１２０４ -2	10,544	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [ 93.1]	11,258		11,300

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +3.0	交通・接近 +16.1	環境　　　 +1.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +6.0	交通・接近 +9.7	環境　　　 +1.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +1.0	交通・接近 +13.8	環境　　　 -19.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

11,300 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

11,300 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  7,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：単独乃至隣接地も含む準単独開発
＊想定用途モデル：資材置場
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    50ｍ、西    40ｍ、南    40ｍ、北    40ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林 100 ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　  7,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　コンクリートブロック擁壁等
　
　
　
＊道路工事の概要
　既存道路の整備等
　
　
　
＊排水工事の概要
　排水溝、浸透升の整備等
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　造成後の公共減歩率は非有効部分
　とする。
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
本件評価における想定した用途モデルは資材置場等の雑種地であるため、当該種別と同種の地価公示の標準地および都道府県地価調査の基準
地はなく、公示価格等からの検討は困難であるため。

秦野 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

近隣地域周辺における宅地化の影響の程度、熟成度等の地域的特性を考慮し、純粋な林業
経営の想定は実現性・実証性等に欠けるため、収益還元法の適用は困難であるため

別記様式第三

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
秦野 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 13-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　丸山　孝樹

TEL.

鑑定評価額

9,120,000 円

１㎡当たりの価格

1,330 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						26.0 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	中

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

秦野市蓑毛字餅畑７６５番３外

②地積(㎡)

6,855

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）
環保普通

不整形

山林（雑木林）

既成集落に近く、雑木
林の多い林地地域

北東1.8m未舗装道路、三方路

秦野

6.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 50 ｍ、西　 500 ｍ、南　 500 ｍ、北　 500 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 6,855 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　南東　)向　15 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

１．８ｍ未舗装道路

交通

施設

秦野駅北方

6.2km

法令

規制

｢調区｣
地森計
環保普通

⑤地域要因の将
　来予測

付近に住宅地域等が散見されるものの、近隣地域等の宅地化は乏しい。また地域要因に特段の変動はなく、今後
もその性格を維持するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

宅地化の影響を受けた林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,340 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 990 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県西、県央エリアの林地地域と判定した。典型的な需要者に林業経営者は想定されず、主な購入者は資産
保有を目的とする個人等が中心である。需要の中心となる価格帯については、同一需給圏における林地の取引件数が少
なく、さらに各取引においても個別性が強いため、中心となる価格帯が見出せない状態である。現状の林地取引では、
林業収益に着目した事例は見受けられず、将来の発展可能性等に期待している需要者が購入している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例から比準しており、説得力の高い試算価格である。次に控除法による価格は、宅地へ
の転換を想定した価格であるが想定要素が多く、やや説得力に欠ける。なお収益価格については、林業収益に着目した
林地取引が見受けられないため非適用とした。以上から本件においては比準価格を標準に、控除法による価格を比較考
量し、公示価格等との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①■標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 小田原 13-1 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 1,380 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[ 100.0]

100
[ 103.0]

[ 100.0]
100

　　1,330

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,340 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -0.7 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

林業経営に取り組む企業等は少なく、新規参入者も
現れない状態が続く。林地市場においては特段大き
な変化はない。

取引は林業経営以外の目的が中心となる。周辺にお
ける地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　  +3.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

３　試算価格算定内訳

秦野 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０５１２０６ＲＤ -2	南足柄市		森林の土地所有権		ほぼ台形	接面道路無		｢調区｣地森計
b	１０５１２１０ＲＤ -2	足柄上郡中井町		森林の土地所有権		不整形	西7m県道		（都）地森計
c	１０５１２１１ＲＤ -5	足柄上郡山北町		森林の土地所有権		不整形	北2.5m町道		（都）保安林
d	１０５１２１１ＲＤ -9	足柄上郡山北町		その他		不整形	3m町道		都計外
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,574	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	1,561	100 [ 120.0]	1,301	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,300
b	(　 ) 1,101	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	1,081	100 [ 85.0]	1,272		1,270
c	(　 ) 1,500	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	1,463	100 [ 105.0]	1,393		1,390
d	(　 ) 1,505	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 100.0]	1,452	100 [ 105.0]	1,383		1,380
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
b	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +5.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +5.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,340 円／㎡]

秦野 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 5.0 月 p: 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
11,200	（　 70.0 ％） 7,840	5,000		250	800	1,790
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 11.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 10.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9009　　　　 1,613		1　　(1+r)^m　： 0.6139　 990		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		990

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０５１２１１ -37	10,324	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	10,846	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[100.0] 　　　　　100	10,800
	b	１０５１２１１Ｄ -23	10,587	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	11,033		11,000
	c	１０５１２１２Ｄ -19	14,978	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	11,851		11,900

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -5.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -5.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +25.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

11,200 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

11,200 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  7,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：単独開発或いは準単独開発
＊想定用途モデル：資材置場
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    50ｍ、西    40ｍ、南    40ｍ、北    40ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林 100 ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　  7,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　コンクリートブロック擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　既存道路の整備等
　
　
　
＊排水工事の概要
　排水溝、浸透升の整備等
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　 300.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　 300.0 ｍ
＊その他
　造成後の公共減歩率は非有効部分
　とする。
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
転換後・造成後に想定した用途は資材置場等であることから、当該用途と同種の地価公示・地価調査の標準地等はなく、公示価格等からの検
討は困難である。

秦野 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

近隣地域において林業経営を想定することが現実的でないため、収益還元法の適用は困難
である。