鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秦野 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２１１ -38	秦野市		更地	（　）	長方形	北3.2m未舗装市道、中間画地		工業 (60,200)
b	１０５１２０２Ｄ -7	秦野市		建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	１０５１２０３ -12	足柄上郡中井町		更地	（　）	台形	南12m町道、西12m、東7m、三方路		工専 (70,200)
d	１０５１２１０ -1	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	北6.1m市道、東6.9m、西4m、三方路		工業 (70,200)
e	１０５１０１６Ｄ -703	平塚市		更地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		工専高度4種最高31m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,607	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	66,427	100 [ 99.7]	66,627	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,600
b	(　 ) 51,803	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,668	100 [ 97.0]	55,328		55,300
c	(　 ) 44,076	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	42,943	100 [ 82.7]	51,926		51,900
d	(　 ) 87,275	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 136.5]	65,408	100 [ 99.3]	65,869		65,900
e	(　 ) 84,727	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	93,113	100 [ 151.5]	61,461		61,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +36.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,400 円／㎡]

秦野 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,586,765	3,437,760	16,149,005	10,108,400	6,040,605	（　0.9403） 5,679,981	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	118,332,938 円　　　　（　 35,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,200.00	Ｓ2	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	3,305 ㎡	56.9 m x 58.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準地の画地条件・立地条件や同一需給圏内の賃貸動向等を勘案し、一括貸の倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸につき有効率１００％

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	1,600.00	100.0	1,600.00	1,060	1,696,000	3.0	5,088,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,600.00	100.0	1,600.00		1,696,000		5,088,000
								0

⑨年額支払賃料	1,696,000 円　×　12ヶ月　＝　 20,352,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,352,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 814,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,537,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,088,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,845 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,586,765 円　　　　（　 5,926 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０５Ｔ　　　　-31	1,518 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [110.0]	1,117	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,063 円/㎡　月額支払賃料（　 1,060 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２０６Ｔ　　　　-16	886 ( 859)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	1,023
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秦野 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,000 円	148,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	101,760 円	20,352,000　×　　　　 0.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,523,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,221,000 円	148,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,437,760 円　（　　　　　　 1,040 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9403

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	148,000,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 80 ％　＋　0.0790 × 10 ％　＋ 0.0952 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,108,400 円（　　　　　 3,059 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,586,765 円
②総費用	3,437,760 円
③純収益　①－②	16,149,005 円
④建物等に帰属する純収益	10,108,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,040,605 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,679,981 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,719 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,332,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
秦野 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 9-2

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　小泉　正義

TEL.

鑑定評価額

186,000,000 円

１㎡当たりの価格

56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市堀山下字東中道１１９番９外				②地積　(㎡)	3,305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1:1	工場	中小規模工場、倉庫等が多い内陸型の工業地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	渋沢 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 130 ｍ、南 80 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 56.9 ｍ、奥行　約　　 58.6 ｍ、規模　　 3,305 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

渋沢駅北東方

1.8km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模工場、倉庫等が存する堀山下テクノパーク内の工業地域。新東名のＩＣも開通し、今後の需要はやや強含
みの傾向が続くと予測される。その他は特段の変動要因なく現在の状況が継続するとみられる。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県西および県央の内陸型工業地域の圏域。圏央道から距離があり物流施設需要は小さいため、主たる需要
者は地元の製造業者だが、東名や国道２４６号に程近く県外の製造業者等の進出もみられる。新東名（新秦野ＩＣ）及
び秦野丹沢スマートＩＣの工事が完成し、需要はやや強含みの傾向にある。取引件数は多くなく、また画地規模等も取
引毎に異なるため、取引の中心となる価格を見出しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は倉庫の賃貸を想定した理論的な価格であるが、近隣地域及びその周辺では自用目的の取引が中心で、収益目
的の取引は少なく、収益価格は比準価格に比してやや説得力が劣ると判断した。比準価格は秦野市内の工場地の事例を
中心に、接近性や規模の類似性等に留意し選択して試算され、規範性は高いと判断した。以上から比準価格を重視し収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秦野 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,800 円／㎡

[102.7]
100

100
[ 99.9]

100
[ 96.5]

[100.0]
100

56,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物流需要が高まる中、市内工業地は製造業中
心であるが、新東名ＩＣ開通の影響もあり、
工場地の需要は強含みの状態であるとみられ
る。

圏央道から離れるため物流施設需要は小さい
が、新東名や秦野丹沢スマートＩＣ開通の影
響で、需要の増加傾向が続いているとみられ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.3
交通・接近　　　  -2.7
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

秦野 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０２Ｄ -13	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.2m市道、南東4.5m、角地		工専 (70,200)
b	１０５１２０８Ｄ -37	秦野市		更地	（　）	長方形	南西5.5m市道、北西6.5m、角地		工専 (70,200)
c	１０５１２０２Ｄ -12	秦野市		更地	（　）	不整形	東18m市道、南13m、二方路		工業 (70,200)
d	１０５１２０２ -31	秦野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m私道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,016	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	68,940	100 [ 109.1]	63,190	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,200
b	(　 ) 54,443	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	54,972	100 [ 107.3]	51,232		51,200
c	(　 ) 46,380	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	52,746	100 [ 118.9]	44,362		44,400
d	(　 ) 60,716	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,930	100 [ 106.2]	58,315		58,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +12.5
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 +12.5
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,600 円／㎡]

秦野 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,706,169	3,398,416	15,307,753	10,108,400	5,199,353	（　0.9403） 4,888,952	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	101,853,167 円　　　　（　 30,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,200.00	Ｓ2	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	3,305 ㎡	56.9 m x 58.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫として一棟貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	1,600.00	100.0	1,600.00	1,023	1,636,800	3.0	4,910,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,600.00	100.0	1,600.00		1,636,800		4,910,400
								0

⑨年額支払賃料	1,636,800 円　×　12ヶ月　＝　 19,641,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,641,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 982,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,659,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,910,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,649 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,706,169 円　　　　（　 5,660 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０８Ｔ　　　　-43	1,218 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,268	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,026 円/㎡　月額支払賃料（　 1,023 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２０４Ｔ　　　　-18	1,003 ( 1,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,017
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秦野 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,000 円	148,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	196,416 円	19,641,600　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,389,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,221,000 円	148,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,398,416 円　（　　　　　　 1,028 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9403

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	148,000,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 80 ％　＋　0.0790 × 10 ％　＋ 0.0952 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,108,400 円（　　　　　 3,059 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,706,169 円
②総費用	3,398,416 円
③純収益　①－②	15,307,753 円
④建物等に帰属する純収益	10,108,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,199,353 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,888,952 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,479 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,853,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,800 円／㎡）