鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秦野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０６Ｄ -25	秦野市		更地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１０５１２０１ -20	足柄上郡松田町		更地	（　）	不整形	北7m町道、中間画地		商業土砂災害警戒区域 (90,400)
c	１０５１２１２Ｄ -23	小田原市		更地	（　）	ほぼ正方形	西（駅前広場）市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
d	１０５１２１１ -17	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	西6.5m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e	１０５１２０６Ｄ -50	小田原市		建付地	（　）	長方形	南西3.3m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,647	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	139,662	100 [ 89.9]	155,353	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 94,719	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	97,356	100 [ 63.0]	154,533		155,000
c	(　 ) 150,864	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	147,166	100 [ 90.9]	161,899		162,000
d	(　 ) 171,746	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	171,231	100 [ 110.6]	154,820		155,000
e	(　 ) 190,795	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	195,122	100 [ 106.0]	184,077		184,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

秦野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,356,633	2,182,614	8,174,019	7,290,400	883,619	（　0.9497） 839,173	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	17,482,771 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	162.00	ＲＣ4	546.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	171 ㎡	7.7 m x 24.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中低層の店舗、事務所が立地する商業地としての地域的特性から、区分乃至フロア貸しを前提とした中層の店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

階段室、ホール等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.50	85.0	116.03	2,500	290,075	6.0	1,740,450
							0.0	0
2～ 2	事務所乃至店舗	136.50	90.0	122.85	2,000	245,700	3.0	737,100
							0.0	0
3～ 3	事務所	136.50	90.0	122.85	1,650	202,703	3.0	608,109
							0.0	0
4～ 4	事務所	136.50	90.0	122.85	1,600	196,560	3.0	589,680
							0.0	0
～

計		546.00	88.8	484.58		935,038		3,675,339
								0

⑨年額支払賃料	935,038 円　×　12ヶ月　＝　 11,220,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 484.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,220,456 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 897,636 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,322,820 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,675,339 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,813 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,356,633 円　　　　（　 60,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０８Ｔ　　　　-37	2,012 ( 2,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,513 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２０８Ｔ　　　　-40	2,734 ( 2,730)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,734
c	１０５１２０８Ｔ　　　　-42	2,755 ( 2,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,755

秦野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	336,614 円	11,220,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 858,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,182,614 円　（　　　　　　 12,764 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 546.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0657 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,290,400 円（　　　　　 42,634 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,356,633 円
②総費用	2,182,614 円
③純収益　①－②	8,174,019 円
④建物等に帰属する純収益	7,290,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	883,619 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	839,173 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,907 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,482,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
秦野 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 5-5

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　宮城　博之

TEL.

鑑定評価額

25,700,000 円

１㎡当たりの価格

150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月14日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市本町１丁目２６０７番３９｢本町１－４－１０｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ2	中低層店舗併用事務所等が建ち並ぶ商業地域	北西12m県道	水道、ガス、下水	秦野 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.7 ｍ、奥行　約　　 24.5 ｍ、規模　　 171 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

秦野駅北西方

450m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

背後に小型物販店、飲食店舗等がある県道沿いの商業地域である。複数の証券会社等の金融機関が立地し賑わっ
た地域であるが、繁華性が減退し空き駐車場が多く見られるなど地価水準は低下傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、秦野市及び周辺市町のうち鉄道各駅周辺の商業地域と判定した。典型的な需要者は自ら商業施設を運営
する事業者、あるいは小規模画地を集積するデベロッパー等が考えられるが、自動車利用を前提とした大型商業施設等
に顧客が流れている。また、北東方に商店街があり集客力が分散する傾向にある。主要駅に近いが不動産の需給が乏し
い。需要者の規模や業態等により取引価格や規模等も様々であるが、土地５０坪程度で２千万円台半ば迄である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は市の中心市街地として栄えたが、商業施設の大型化や自動車社会、近隣地域の北東方の商店街
の存在、河川を隔てた駅の位置関係等により、駅に近い商店街であるものの競争力は低下している。地域は衰退傾向に
あるが一定の収益性を期待されることから、比準価格と収益価格を関連づけて、類似する標準地等の価格との均衡に留
意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　秦野（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    151,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少と新型コロナの影響等から地価は弱
含みであった。価格下落は圧縮傾向があるも
のの商店街の空洞化傾向の回復は見られない
。

市の旧来からの中心的市街地である。駅に近
いものの優位性は薄れ、周辺地域と同様に地
価の下落が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

-0.7 ％

３　試算価格算定内訳

秦野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０８Ｄ -58	秦野市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北東4m、二方路		近商 (100,200)
b	１０５１２１２Ｄ -39	秦野市		更地	（　）	ほぼ整形	南東5.4m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,324)
c	１０５１２０３Ｄ -29	秦野市		更地	（　）	台形	北東11.5m県道、北西5.3m、角地		近商 (100,200)
d	１０５１２０１ -21	足柄上郡松田町		更地	（　）	不整形	北7m町道、中間画地		商業土砂災害警戒区域 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,000	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	140,709	100 [ 87.4]	160,994	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 100,685	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	101,412	100 [ 77.2]	131,363		131,000
c	(　 ) 124,746	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	117,024	100 [ 70.2]	166,701		167,000
d	(　 ) 106,275	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	117,257	100 [ 70.7]	165,851		166,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

秦野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,978,544	2,272,232	8,706,312	7,851,200	855,112	（　0.9497） 812,100	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,918,750 円　　　　（　 98,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	162.00	ＲＣ4	546.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	171 ㎡	7.7 m x 24.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造４階建、店舗事務所ビル。各階床面積約１３６．５㎡、１階店舗、２～４階事務所

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率を適用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.50	85.0	116.03	2,470	286,594	5.0	1,432,970
							0.0	0
2～ 4	事務所	136.50	85.0	116.03	2,025	234,961	3.0	704,883
							0.0	0
～

～

～

計		546.00	85.0	464.12		991,477		3,547,619
								0

⑨年額支払賃料	991,477 円　×　12ヶ月　＝　 11,897,724 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 464.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,897,724 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 951,818 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,945,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,547,619 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,638 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,978,544 円　　　　（　 64,202 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０４Ｔ　　　　-40	2,012 ( 2,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,404	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,480 円/㎡　月額支払賃料（　 2,470 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２１２Ｔ　　　　-97	3,353 ( 3,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,540
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秦野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	560,000 円	112,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	356,932 円	11,897,724　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 207,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 924,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,272,232 円　（　　　　　　 13,288 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 546.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0657 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,851,200 円（　　　　　 45,913 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,978,544 円
②総費用	2,272,232 円
③純収益　①－②	8,706,312 円
④建物等に帰属する純収益	7,851,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	855,112 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	812,100 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,749 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,918,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,900 円／㎡）