鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秦野 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０８Ｄ -58	秦野市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北東4m、二方路		近商 (100,200)
b	１０５１２０１Ｄ -17	秦野市		建付地	（　）	ほぼ台形	西18m県道、東8m、二方路		準住居 (70,200)
c	１０５１２１２Ｄ -39	秦野市		更地	（　）	ほぼ整形	南東5.4m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,324)
d	１０５１２１２Ｄ -20	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	東17.9m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e	１０５１２１２Ｄ -85	中郡二宮町		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.2m町道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,000	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	145,980	100 [ 72.7]	200,798	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 100,598	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,793	100 [ 51.3]	194,528		200,000
c	(　 ) 100,685	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,168	100 [ 50.8]	193,244		199,000
d	(　 ) 152,742	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,673	100 [ 72.0]	210,657		217,000
e	(　 ) 168,539	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	169,390	100 [ 80.5]	210,422		217,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -40.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -43.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

秦野 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,536,373	4,083,786	15,452,587	13,879,800	1,572,787	（　0.9497） 1,493,676	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	31,118,250 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	236.49	ＲＣ4	841.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	282 ㎡	19.1 m x 16.1 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗、２・３・４Ｆは事務所を想定。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

地域における同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	208.50	82.9	172.90	3,044	526,308	6.0	3,157,848
							1.0	526,308
2～ 2	事務所	231.00	82.8	191.20	2,405	459,836	6.0	2,759,016
							1.0	459,836
3～ 3	事務所	231.00	82.8	191.20	2,405	459,836	6.0	2,759,016
							1.0	459,836
4～ 4	事務所	170.80	76.6	130.90	2,405	314,815	6.0	1,888,890
							1.0	314,815
～

計		841.30	81.6	686.20		1,760,795		10,564,770
								1,760,795

⑨年額支払賃料	1,760,795 円　×　12ヶ月　＝　 21,129,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 686.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,129,540 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,690,363 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,439,177 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,564,770 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 97,196 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％） 1,760,795 円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,536,373 円　　　　（　 69,278 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２１２Ｔ　　　　-41	3,030 ( 3,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,030	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,059 円/㎡　月額支払賃料（　 3,044 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２１２Ｔ　　　　-25	2,253 ( 2,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,964
c	１０５１２１２Ｔ　　　　-97	3,353 ( 3,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,142

秦野 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	990,000 円	198,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	633,886 円	21,129,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 430,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,633,500 円	198,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,083,786 円　（　　　　　　 14,482 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	198,000,000 円	設計監理料率　 229,000 円／㎡　×　 841.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0657 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,879,800 円（　　　　　 49,219 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,536,373 円
②総費用	4,083,786 円
③純収益　①－②	15,452,587 円
④建物等に帰属する純収益	13,879,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,572,787 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,493,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,297 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,118,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
秦野 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 5-4

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　山口　隆一

TEL.

鑑定評価額

55,600,000 円

１㎡当たりの価格

197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市尾尻９３１番７外				②地積　(㎡)	282 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）地区計画等 (100,300)
	1.2:1	店舗兼診療所ＲＣ5	中低層の店舗が増えつつある駅前の商業地域	北東（駅前広場）市道、南東側道	水道、ガス、下水	秦野駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 282 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

秦野　駅前広場接面

法令

規制

近商
(90,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅前広場に接面する商業地域。区画整理事業の換地処分後２０年以上が経過しても近隣地域及び周辺地域では平
面駐車場等の非有効利用地も目立つ。駅前商業地域として希少性があるため漸次熟成してゆくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 215,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県央、県西地区の駅前及び駅周辺商業地域である。需要者は地元企業、個人業者が中心であるが、全国展
開するフランチャイズチェーン業者等の需要も或程度は見込める。駅周辺商業地域とはいえ繁華性は低く、地価はやや
下落傾向にある。商業地であり取引規模等により取引総額は一定ではなく需要の中心となる価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格には開差が生じた。比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例を比較検討して求めた価格であ
り、取引市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、駅前広場に面し商業地域としての希少性が認
められ、今後の熟成が期待される商業地域であるものの、現状では繁華性が乏しく収益性が低いため低位に求められた
ものである。したがって、本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秦野 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 152,000 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[ 78.4]

[103.0]
100

197,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県西地区の商業地は、一部の繁華性が高い地
域を除くと、依然として需要は回復途上にあ
り、地価は下落幅は縮小しつつも下落傾向を
維持している。

駅前広場に面し希少性がある。背後地域で進
む区画整理事業による商業背後地の充実が期
待されるが現在のところ繁華性は低い。地価
はやや下落傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -6.5
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

秦野 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２１３Ｄ -44	秦野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西10m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０５１２０８Ｄ -58	秦野市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北東4m、二方路		近商 (100,200)
c	１０５１２０２ -26	小田原市		建付地	（　）	不整形	南（駅前広場）市道、中間画地		近商高度地区2種土地区画整理 (90,200)
d	１０５１２１２Ｄ -23	小田原市		更地	（　）	ほぼ正方形	西（駅前広場）市道、中間画地		近商高度2種最高15m 都市機能誘導区域 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 219,949	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	215,550	100 [ 101.1]	213,205	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 152,000	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	147,034	100 [ 75.4]	195,005		201,000
c	(　 ) 194,954	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	215,316	100 [ 95.2]	226,172		233,000
d	(　 ) 150,864	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	150,110	100 [ 75.0]	200,147		206,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 215,000 円／㎡]

秦野 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,386,337	4,267,940	16,118,397	14,510,700	1,607,697	（　0.9497） 1,526,830	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	31,808,958 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	ＲＣ4	839.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	282 ㎡	19.1 m x 16.1 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階はフロア貸し店舗、３・４階は部分貸し事務所。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	208.54	85.0	177.26	2,985	529,121	6.0	3,174,726
							0.0	0
2～ 2	店舗	230.00	90.0	207.00	2,687	556,209	6.0	3,337,254
							0.0	0
3～ 3	事務所	230.00	90.0	207.00	2,090	432,630	3.0	1,297,890
							0.0	0
4～ 4	事務所	170.82	90.0	153.74	2,090	321,317	3.0	963,951
							0.0	0
～

計		839.36	88.8	745.00		1,839,277		8,773,821
								0

⑨年額支払賃料	1,839,277 円　×　12ヶ月　＝　 22,071,324 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 745.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,071,324 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,765,706 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,305,618 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,773,821 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,719 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,386,337 円　　　　（　 72,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２１４Ｔ　　　　-52	2,734 ( 2,730)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,031	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,985 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２０５Ｔ　　　　-28	3,082 ( 3,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,276
c	１０５１２０７Ｔ　　　　-30	2,143 ( 2,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	2,869

秦野 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,035,000 円	207,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	662,140 円	22,071,324　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 449,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,707,700 円	207,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,267,940 円　（　　　　　　 15,135 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	207,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 839.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0657 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,510,700 円（　　　　　 51,456 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,386,337 円
②総費用	4,267,940 円
③純収益　①－②	16,118,397 円
④建物等に帰属する純収益	14,510,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,607,697 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,526,830 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,414 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,808,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）