鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秦野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０８Ｄ -58	秦野市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北東4m、二方路		近商 (100,200)
b	１０５１２０１Ｄ -17	秦野市		建付地	（　）	ほぼ台形	西18m県道、東8m、二方路		準住居 (70,200)
c	１０５１２１２Ｄ -39	秦野市		更地	（　）	ほぼ整形	南東5.4m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,324)
d	１０５１２０８ -3	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	西9m県道、東5m、南4.5m、三方路		１住居 (80,200)
e	１０５１２１３Ｄ -44	秦野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西10m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	144,762	100 [ 119.8]	120,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 100,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	98,722	100 [ 85.1]	116,007		116,000
c	(　 ) 100,685	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	102,740	100 [ 105.0]	97,848		97,800
d	(　 ) 82,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	78,679	100 [ 86.6]	90,853		90,900
e	(　 ) 219,949	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	219,949	100 [ 118.6]	185,454		185,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.9	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -12.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.6	交通・接近　 +8.1	環境　　　　 -7.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

秦野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,817,690	10,620,301	41,197,389	30,531,600	10,665,789	（　0.9439） 10,067,438	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	209,738,292 円　　　　（　 67,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,300.00	Ｓ2	2,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	3,117 ㎡	73.9 m x 44.3 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗フロア貸

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種の建物における標準的な有効率による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,200.00	85.0	1,020.00	2,370	2,417,400	6.0	14,504,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	1,200.00	90.0	1,080.00	2,086	2,252,880	6.0	13,517,280
							0.0	0
～

～

～

計		2,400.00	87.5	2,100.00		4,670,280		28,021,680
								0

⑨年額支払賃料	4,670,280 円　×　12ヶ月　＝　 56,043,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,043,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,483,469 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,559,891 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,021,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 257,799 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,817,690 円　　　　（　 16,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０４Ｔ　　　　-40	2,012 ( 2,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,129	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,382 円/㎡　月額支払賃料（　 2,370 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２１４Ｔ　　　　-52	2,734 ( 2,730)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,804
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秦野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,980,000 円	396,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,681,301 円	56,043,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,900,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,267,000 円	396,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,620,301 円　（　　　　　　 3,407 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	396,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0790 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,531,600 円（　　　　　 9,795 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,817,690 円
②総費用	10,620,301 円
③純収益　①－②	41,197,389 円
④建物等に帰属する純収益	30,531,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,665,789 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,067,438 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,230 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,738,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
秦野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　中津川　治

TEL.

鑑定評価額

362,000,000 円

１㎡当たりの価格

116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	93,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市西大竹字宮ノ前６番１外				②地積　(㎡)	3,117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北20m県道	水道、ガス、下水	秦野 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 180 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 73.9 ｍ、奥行　約　　 44.3 ｍ、規模　　 3,117 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

秦野駅南東方

1.2km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに沿道型の各種店舗等が立地する路線商業地としての現況にある。地域内は、相応の繁華性を持つ
現況にあり、現況の地域的特性等を当面は維持して行くと予測される。地価は、横這い乃至弱含み傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、幹線道路沿いを中心とした路線商業地乃至類似商業地の存する秦野市域及び隣接乃至近接市町域の圏域
。需要者の中心は、秦野市内及び隣接乃至近接市町域を中心とした商業経営者乃至不動産開発業者等が考えられる。圏
域内では供給も少なく、新規の出店等に伴う一定の需要は見られるが、地価は横這い乃至弱含み傾向にある。市場に供
給される商業地は、㎡当たり９～１５万円程度が多いが、その中心の価格帯を把握することはやや困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内は、郊外部の幹線道路沿いに沿道型店舗等が立地する現況にあり、これら商業施設の立地が徐々に進み、地域内
は徐々に熟成度を向上しつつある。これら地域的特性下で、地域内は相応の繁華性にも恵まれ、路線商業地として収益
性等に対する期待性も考えられ、収益目的の取引等も見られる。よって、価格の調整に当たっては比準価格及び収益価
格を相互に関連づけて調整を行い、周辺の標準地との価格の均衡等にも配慮して、鑑定評価額を表記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外型店舗による影響を受けて、市内商業地
は中心商業地でも空洞化が目立ち、住宅用地
への転用も見られる。地価は、弱含み乃至横
這い傾向にある。

各種の店舗等が立地する幹線道路沿いの路線
商業地で、地域内には新規の沿道型店舗等の
出店なども見られる。地価は、弱含み乃至横
這い傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秦野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０３Ｄ -29	秦野市		更地	（　）	台形	北東11.5m県道、北西5.3m、角地		近商 (100,200)
b	１０５１２０１Ｄ -17	秦野市		建付地	（　）	ほぼ台形	西18m県道、東8m、二方路		準住居 (80,200)
c	１０５１２０８ -3	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	西9m県道、東5m、南4.5m、三方路		１住居 (80,200)
d	１０５１２１２ -44	秦野市		更地	（　）	台形	南西8.7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,746	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	121,444	100 [ 103.0]	117,907	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 100,598	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	103,090	100 [ 85.0]	121,282		121,000
c	(　 ) 82,613	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	80,588	100 [ 80.0]	100,735		101,000
d	(　 ) 96,535	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,342	100 [ 75.0]	128,456		128,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

秦野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,371,662	10,636,760	41,734,902	30,531,600	11,203,302	（　0.9439） 10,574,797	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	220,308,271 円　　　　（　 70,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	1,300.00	Ｓ2	2,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	3,117 ㎡	73.9 m x 44.3 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

県道沿いに店舗、事務所等が立地する地域的特性下にあることから、区分乃至フロアー貸しの低層店舗を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段室ほか

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,200.00	85.0	1,020.00	2,400	2,448,000	9.0	22,032,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	1,200.00	90.0	1,080.00	2,100	2,268,000	5.0	11,340,000
							0.0	0
～

～

～

計		2,400.00	87.5	2,100.00		4,716,000		33,372,000
								0

⑨年額支払賃料	4,716,000 円　×　12ヶ月　＝　 56,592,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,592,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,527,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,064,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,372,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 307,022 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,371,662 円　　　　（　 16,802 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０８Ｔ　　　　-37	2,012 ( 2,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,418 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２０８Ｔ　　　　-38	1,640 ( 1,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,343
c	１０５１２０８Ｔ　　　　-39	2,143 ( 2,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,521

秦野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,980,000 円	396,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,697,760 円	56,592,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,900,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,267,000 円	396,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,636,760 円　（　　　　　　 3,412 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	396,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0790 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,531,600 円（　　　　　 9,795 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,371,662 円
②総費用	10,636,760 円
③純収益　①－②	41,734,902 円
④建物等に帰属する純収益	30,531,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,203,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,574,797 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,393 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 220,308,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,700 円／㎡）