別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 秦野 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秦野 -31 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　中津川　治   TEL.

鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秦野市菩提字北石原４２８番３外 ②地積 　(㎡) 648   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 南西10.5m県道、東側道 水道 渋沢 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       648 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ県道 交通 施設 渋沢駅北方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 秦野市の郊外部に位置し、農家住宅等を主体とする保守的な地域的特性を持つ現況にある。付近では新東名高速 道路スマートＩＣも開通しているが、当面は現況の土地利用を維持すると予測され、地価は弱含み傾向にある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秦野市及び隣接乃至近接市町域の郊外部、市街化調整区域としての規制下にある農家住宅及び一般住宅 等の存する圏域。需要者の中心は、農家住宅については圏域内の農業経営者乃至開発を目的とする不動産業者、細分化 して供給される一般住宅については圏域内の一次取得者乃至買換えによる取得者と考えられる。市場に供給される農家 住宅を細分化した住宅は、４５坪程度が主体で、これら住宅で１㎡当たり３～６万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は、市街化調整区域としての法規制下にあり、秦野市の郊外部に位置し、農家住宅等を主体とする地域的特性下 にある。地域内は、その保守的な地域的特性等から、収益性等に対する期待性は極めて低く、収益目的の取引も見られ ないことから、収益価格については検討の段階に止め、具体的な試算は行わなかった。よって、価格の調整に当たって は比準価格を中心として調整を行い、代表標準地との価格の均衡等にも配慮して、鑑定評価額を表記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小田原 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 39,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地は、中小規模開発による供給が主 体で、中心市街地の一部を除き、需要もやや 弱く、中心市街地の一部等を除けば地価は弱 含み傾向にある。 新東名高速道路のスマートＩＣが付近で開通 するなど、変化の兆しも見られるが、市街化 調整区域内の保守的な住宅地域で、地価は弱 含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％