鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秦野 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０８ -5	秦野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１０５１２０９Ｄ -7	秦野市		更地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
c	１０５１２０８Ｄ -6	秦野市		更地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０５１２０８Ｄ -9	秦野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、東5m、角地		１中専 (80,200)
e	１０５１２０４Ｄ -47	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東11.9m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,659	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	82,501	100 [ 110.2]	74,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	75,600
b	(　 ) 77,495	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	83,404	100 [ 108.7]	76,729		77,500
c	(　 ) 81,176	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	78,709	100 [ 107.3]	73,354		74,100
d	(　 ) 70,377	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	68,307	100 [ 110.8]	61,649		62,300
e	(　 ) 68,353	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	66,075	100 [ 101.8]	64,907		65,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,600 円／㎡]

秦野 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			本件は既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,402,023	253,544	1,148,479	985,320	163,159	（　0.9696） 158,199	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,295,813 円　　　　（　 30,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	108 ㎡	8.5 m x 13.6 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向けの２ＤＫを想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似不動産の有効率を参考に算出。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	90.0	45.00	1,297	58,365	1.0	58,365
							1.0	58,365
2～ 2	居宅	50.00	90.0	45.00	1,323	59,535	1.0	59,535
							1.0	59,535
～

～

～

計		100.00	90.0	90.00		117,900		117,900
								117,900

⑨年額支払賃料	117,900 円　×　12ヶ月　＝　 1,414,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,414,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 70,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,344,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	117,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,120 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 117,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 56,843 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,402,023 円　　　　（　 12,982 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０６Ｔ　　　　-18	1,440 ( 1,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,444	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,323 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１２１２Ｔ　　　　-79	1,114 ( 1,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,061
c	１０５１２０６Ｔ　　　　-17	1,113 ( 1,113)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,159

秦野 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	63,000 円	12,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	42,444 円	1,414,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 103,900 円	12,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	12,600 円	12,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,600 円	12,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 253,544 円　（　　　　　　 2,348 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,600,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	985,320 円（　　　　　 9,123 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,402,023 円
②総費用	253,544 円
③純収益　①－②	1,148,479 円
④建物等に帰属する純収益	985,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	163,159 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	158,199 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,465 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,295,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
秦野 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 -6

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　酒井　義直

TEL.

鑑定評価額

7,500,000 円

１㎡当たりの価格

69,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市名古木字中瀬原３８８番１１				②地積　(㎡)	108 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い国道背後の住宅地域	東4.7m市道	水道、下水	秦野 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道２４６号の南側背後、秦
野盆地の外縁部に位置する既
成住宅地域

街

路

基準方位、北４．７
ｍ市道

交通

施設

秦野駅北東方

2.3km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外に位置する中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、秦野市内の郊外に位置する住宅地域で、特に秦野駅から北東方の傾斜地に位置する既存住宅地との代替
性が強い。主たる需要者は市内在住の一次取得者層・買替層等である。比較的規模の小さい一般住宅が雑多に建ち並び
、最寄駅から距離・高低差もあることから、取引価格は依然として下落基調。中心となる価格帯は土地は１００㎡～１
５０㎡程度で７百万円～１２百万円弱程度、新築戸建住宅は小規模物件が中心で２０百万円～２５百万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格が収益価格より高位に試算された。比準価格は、秦野駅北東方の徒歩限界圏内外に存する取引事例を適切に補
・修正し得たことから、市場性が反映されており信頼性が高い。収益価格の試算に当たっては、賃料・利回り等を適切
に想定したが、典型的需要者が自用目的の個人であることを踏まえると、相対的な信頼性にやや劣る。従って、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秦野 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 108,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[157.0]

[101.0]
100

69,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は減少傾向。コロナ禍の影響は和ら
ぎつつあるが、物価高・国際情勢などに要留
意。なお、地域によって不動産市場に濃淡が
認められる。

郊外のやや品等に劣る既成住宅地域で、周囲
を含め目立った供給もなく、地域要因に格別
の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秦野 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０５Ｄ -5	秦野市		建付地	（　）	不整形	北4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０５１２１３Ｄ -36	秦野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		｢調区｣ (50,100)
c	１０５１２０４Ｄ -67	秦野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.2m市道、北4m、角地		１低専 (60,100)
d	１０５１２０４Ｄ -68	秦野市		建付地	（　）	ほぼ台形	北3m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,056	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	57,666	100 [ 81.2]	71,017	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	71,700
b	(　 ) 51,214	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	50,301	100 [ 69.3]	72,584		73,300
c	(　 ) 76,235	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	80,633	100 [ 111.9]	72,058		72,800
d	(　 ) 50,048	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	56,755	100 [ 101.1]	56,137		56,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,200 円／㎡]

秦野 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,499,444	275,222	1,224,222	1,035,550	188,672	（　0.9715） 183,295	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,818,646 円　　　　（　 35,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.00	ＬＳ2	92.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	108 ㎡	8.5 m x 13.6 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準地の画地条件や近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、単身者向け（約２３㎡）を各階２戸と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下及び外階段につき有効率１００％

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	46.00	100.0	46.00	1,290	59,340	1.0	59,340
							0.0	0
2～ 2	居宅	46.00	100.0	46.00	1,320	60,720	1.0	60,720
							0.0	0
～

～

～

計		92.00	100.0	92.00		120,060		120,060
								0

⑨年額支払賃料	120,060 円　×　12ヶ月　＝　 1,440,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,440,720 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 62,429 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,498,291 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,060 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,153 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,499,444 円　　　　（　 13,884 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０５Ｔ　　　　-18	1,440 ( 1,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,423	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,321 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１２０５Ｔ　　　　-26	1,114 ( 1,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [110.0]	100 [ 93.0]	1,237
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秦野 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,500 円	13,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	46,822 円	1,560,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 114,600 円	13,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	13,900 円	13,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,900 円	13,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 275,222 円　（　　　　　　 2,548 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,900,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,035,550 円（　　　　　 9,588 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,499,444 円
②総費用	275,222 円
③純収益　①－②	1,224,222 円
④建物等に帰属する純収益	1,035,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	188,672 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	183,295 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,697 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,818,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,400 円／㎡）