別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 三浦 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 -12 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　市川　修一   TEL.

鑑定評価額 9,680,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦市三崎町諸磯字白須１４００番４ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高12m 風致地区 (40,200) 台形 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に畑地 も見られる住宅地域 南西6.5m市道 水道 三崎口 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    65 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 三崎口駅南西方 4.8km 法令 規制 １中専 (40,200) 風致地区 高度1種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 市西部の高台に位置し、畑を中心とする農地が介在する住宅地域である。格別の変動要因はなく、当分の間現状 を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三崎地区を中心に三浦市内の古くからの住宅地域である。主要な需要者は三浦市在住の一次取得者であ り、他市からの転入者は極めて少ない。生活利便性が劣り、転入者が少ないため需要は弱い。近年は対象標準地の北西 方に老人ホームが建ち並び、別荘兼住宅用地が分譲される等しているが、需要が弱いため分譲地の販売は苦戦が続いて いる。取引の中心となる価格帯は土地１３０㎡で７５０万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。 近隣地域は駅徒歩圏外の賃貸需給が少ない地域で、典型的な需要者は居住の快適性を指向する自己使用を目的としてい る。手法の適用に当たっては、比較的地域特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから、本件では、市 場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三浦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,500 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [100.0] 100 [110.1] [102.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済のダメージからの回復途 中であるが、エネルギーや様々な製品の供給 不足による物価上昇で、経済の先行きが不透 明となっている。 戸建住宅を中心に農地等も混在する旧来から の住宅地域で、格別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％