別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三浦 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 -11 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　榎本　一裕   TEL.

鑑定評価額 7,340,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦市東岡町３６５８番１ ｢東岡町４－２７｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高12m (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北東4.2m市道 水道 三崎口 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 三崎口駅南西方 4.9km 法令 規制 １住居 (60,168) 高度1種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い住宅地域であり、特段の変動要因も認められないため、当面は現環境維持と予測する。利便性が劣 り、地縁性もある住宅地域で転入需要が弱いため、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三浦市南部の住宅地域一円であり、特に三崎地区の旧来からの住宅地域一帯である。需要者は、一般住 宅の敷地として利用することを目的とする個人が中心となる。人口減少が進む三浦市内にあって地縁性が強く外部から の転入者も見られない土地柄であるため、地価の大幅下落が続いた圏域であるが、値頃感も出てきており地価の下落幅 は縮小傾向にある。価格帯は、土地が１５０㎡程度で７５０万円程度と思われ、新築戸建はほぼ認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では賃貸需要は極めて弱く、近年では共同住宅の新築も見られない状況にあるため、収益還元法 の適用を断念し、取引事例比較法の適用のみを行った。取引事例比較法で採用した事例は、類似地域で生起した規範性 の高いものであり、要因比較も適切に行われているため、実証的かつ客観的な説得力を有すると判断する。したがって 、本評価では比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三浦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,500 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [100.0] 100 48,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内では引き続き人口減少、高齢化が進んで おり、条件良否による選別化が認められるが 、駅徒歩圏の一部で需要及び地価の回復の動 きが見られる。 最寄駅バス圏の三崎地区の既成住宅地域であ り、地縁性が強く圏外からの転入需要が弱い エリアであるため、地価の下落傾向が継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.3 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +0.8 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％