鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三浦 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０２Ｄ -116	三浦市		建付地	（　）	袋地等	北東3.9m私道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,160)
b	１０５０８０２Ｄ -147	三浦市		建付地	（　）	長方形	南5.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０５０８０２Ｄ -166	三浦市		建付地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	１０５０８０２Ｄ -179	三浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e	１０５０８１２Ｄ -110	三浦市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.2m市道、中間画地		１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,427	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	65,713	100 [ 101.0]	65,062	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,100
b	(　 ) 76,250	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,755	100 [ 113.0]	66,155		66,200
c	(　 ) 71,367	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	69,968	100 [ 104.5]	66,955		67,000
d	(　 ) 73,219	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,219	100 [ 111.7]	65,550		65,600
e	(　 ) 75,702	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,218	100 [ 111.9]	66,325		66,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +2.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +10.6	環境　　　　 +3.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +3.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +8.8	環境　　　　 +3.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +10.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

三浦 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,615,433	300,196	1,315,237	1,182,000	133,237	（　0.9692） 129,133	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,635,367 円　　　　（　 24,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三浦 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高15m	60 ％	200 ％	160 ％	109 ㎡	9.5 m x 11.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ１ＬＤＫ　４戸　平均専有面積２５㎡　駐車場なし

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	1,372	68,600	1.0	68,600
							1.0	68,600
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	1,400	70,000	1.0	70,000
							1.0	70,000
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		138,600		138,600
								138,600

⑨年額支払賃料	138,600 円　×　12ヶ月　＝　 1,663,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,663,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 172,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,550,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	138,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,247 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 138,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 63,306 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,615,433 円　　　　（　 14,820 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０７Ｔ　　　　-124	1,289 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,457	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８０７Ｔ　　　　-125	1,349 ( 1,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,464
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三浦 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,000 円	15,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	51,696 円	1,723,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 127,500 円	15,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,000 円	15,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,000 円	15,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 300,196 円　（　　　　　　 2,754 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,182,000 円（　　　　　 10,844 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,615,433 円
②総費用	300,196 円
③純収益　①－②	1,315,237 円
④建物等に帰属する純収益	1,182,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	133,237 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	129,133 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,185 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,635,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
三浦 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三浦 -10

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　榎本　一裕

TEL.

鑑定評価額

7,090,000 円

１㎡当たりの価格

65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三浦市初声町下宮田字長作４６番５５外				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高15m (60,160)
	台形 1:1.2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅に畑地が見られる住宅地域	北4m私道	水道	三崎口 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 35 ｍ、南 45 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

三崎高校跡地の利活用が進行
中（令和元年商業施設等開業
。市庁舎移転計画あり）。

街

路

基準方位北、４ｍ私
道

交通

施設

三崎口駅南東方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,160)
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

国道背後の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因も認められないため、当面は現環境維持と予測する。
周辺における利便施設の増加等により、地価は回復傾向にあり、当面は概ね横這い傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね三浦市北部の住宅地域一円であるが、特に代替性が高いのは初声町・南下浦町上宮田・三崎町小網代
の住宅地域一帯。需要者は圏内居住の１次・２次取得者が中心である。街並みはやや劣るものの、商業施設に近く、二
駅利用可能な立地にあるため、相応の需要は認められ、地価は概ね安定傾向で推移している。中心価格帯は、土地が１
００～１２０㎡程度で７００～８００万円程度、同規模の新築戸建住宅が２０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸需要が認められるものの共同住宅建築目的の土地取引は殆どなく、取引の中心は自己の居住用不動産である。よっ
て、需要者は居住の快適性や利便性の良否を判断して取得するか否かの意思決定をすると考えられ、収益性を反映した
収益価格よりも不動産の有効需要を反映した比準価格の規範性・説得力が相対的に優ると判断する。したがって、比準
価格を重視して収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三浦 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,800 円／㎡

[102.1]
100

100
[101.0]

100
[110.3]

[100.0]
100

64,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内では引き続き人口減少、高齢化が進んで
おり、条件良否による選別化が認められるが
、駅徒歩圏の一部で需要及び地価の回復の動
きが見られる。

駅徒歩限界圏で街路修景が劣る住宅地域であ
るが、商業施設接近性、自動車利便性が優る
ため相応の需要が認められ、地価は安定傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.2
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

三浦 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８１２ -16	三浦市		建付地	（　）	袋地等	北4.9m市道、中間画地		１住居高度1種最高12m 風致地区 (40,196)
b	１０５０８１２ -4	三浦市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１低専建築協定 (50,100)
c	１０５０８０２ -1	三浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m私道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,180)
d	１０５０８０８ -6	三浦市		貸家建付地	（　）	不整形	北西3m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m 土砂災害警戒区域 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,821	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	56,185	100 [ 92.4]	60,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,800
b	(　 ) 78,098	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	76,567	100 [ 106.3]	72,029		72,000
c	(　 ) 69,234	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	67,876	100 [ 94.5]	71,826		71,800
d	(　 ) 51,378	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	56,897	100 [ 89.4]	63,643		63,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -8.3	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,000 円／㎡]

三浦 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,690,350	318,590	1,371,760	1,260,800	110,960	（　0.9692） 107,542	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,194,735 円　　　　（　 20,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三浦 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高15m	60 ％	200 ％	160 ％	109 ㎡	9.5 m x 11.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸市場の動向、画地の規模・形状、公法上の規制等を考慮し、「賃貸面積５０㎡・上下各１戸」の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	1,438	71,900	1.0	71,900
							1.0	71,900
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	1,467	73,350	1.0	73,350
							1.0	73,350
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		145,250		145,250
								145,250

⑨年額支払賃料	145,250 円　×　12ヶ月　＝　 1,743,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,743,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 180,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,622,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	145,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,307 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 145,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 66,343 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,690,350 円　　　　（　 15,508 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０１Ｔ　　　　-104	1,641 ( 1,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,611	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,467 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８０７Ｔ　　　　-106	1,277 ( 1,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,447
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三浦 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,000 円	16,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	54,090 円	1,803,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 136,000 円	16,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,000 円	16,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,000 円	16,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 318,590 円　（　　　　　　 2,923 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,260,800 円（　　　　　 11,567 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,690,350 円
②総費用	318,590 円
③純収益　①－②	1,371,760 円
④建物等に帰属する純収益	1,260,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	110,960 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	107,542 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 987 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,194,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,100 円／㎡）