別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三浦 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 -9 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　藤田　勝寛   TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦市南下浦町菊名字奥越６２３番１２外 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農地の中に一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南東3.7m市道 水道 三崎口 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３．７ ｍ市道 交通 施設 三崎口駅東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地等が広がる中に開発されている市外化調整区域内住宅地。当面は現状の傾向を維持する地域と予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三浦市内及び横須賀市内に存する市街化調整区域内の住宅地域一円と判定した。市街化調整区域である ため総じて交通接近条件等の面より居住環境は劣る。畑・雑種地等が広がるエリアも多く宅地熟成度が低く土地需要は 低位である。想定される需要者は、三浦市在住の一次取得者、かつ地縁性を有する層に限定され、市外からの流入はほ ぼ認められない。取引相場は１５０㎡程度の土地で４００万円程度だが、総じて売買成立に相当の時間を要する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域においては殆どが自用目的での取引である。比準価格は適切な取引事例の収集・選択を行っておりその実証性 は高く信頼性は高いと判断される。当該標準地が市街化調整区域内宅地で、賃貸需要がほぼ見込めないため収益価格を 求めることは現実的でないため適用を断念した。よって本件においては比準価格を採用し、更に代表標準地との検討も 踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -55                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [153.9] [102.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響で鈍かった 不動産取引の動きも徐々に持ち直しつつある が、立地・駅距離等による二極化傾向は依然 持続している 三浦市内の市街化調整区域内宅地であり駅徒 歩圏外で需要は極めて低位で上昇要因が見出 しにくい。格別な地域的な変動要因は特にな いと判断できる。 南東方位の画地であり日照等は比較的良好。 既成住宅地域内であり格別な個別的要因の変 動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  -0.4 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％