鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三浦 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８１０Ｄ -70	三浦市		建付地	（　）	袋地等	北東4m私道、中間画地		２住居高度3種最高20m (60,160)
b	１０５０８０２ -1	三浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m私道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,180)
c	１０５０８０２Ｄ -105	横須賀市		建付地	（　）	不整形	南東4.8m市道、北西3.4m、二方路		１住居高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (80,192)
d	１０５０８１１Ｄ -21	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	東23m県道、中間画地		１住居高度1種最高15m 風致地区 (40,200)
e	１０５０８１１Ｄ -17	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東10m市道、中間画地		１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,280	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	101,032	100 [ 117.8]	85,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	86,600
b	(　 ) 69,234	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	67,266	100 [ 82.5]	81,535		82,400
c	(　 ) 83,702	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.6]	101,334	100 [ 124.5]	81,393		82,200
d	(　 ) 87,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	86,587	100 [ 114.7]	75,490		76,200
e	(　 ) 138,626	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,626	100 [ 147.1]	94,239		95,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,700 円／㎡]

三浦 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,594,409	295,143	1,299,266	1,103,970	195,296	（　0.9711） 189,652	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,870,449 円　　　　（　 34,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三浦 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	54.90	ＬＳ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度3種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	111 ㎡	7.2 m x 14.5 m	前面道路：市道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用、対象標準地の地積等を考慮して各階１戸（各居室部分：約４５㎡）のアパートを想定。駐車場は１台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	45.00	100.0	45.00	1,422	63,990	1.0	63,990
							1.0	63,990
2～ 2	共同住宅	45.00	100.0	45.00	1,451	65,295	1.0	65,295
							1.0	65,295
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		129,285		129,285
								129,285

⑨年額支払賃料	129,285 円　×　12ヶ月　＝　 1,551,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,551,420 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 80,571 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,530,849 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	129,285 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,228 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 129,285 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 62,332 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,594,409 円　　　　（　 14,364 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０１Ｔ　　　　-104	1,641 ( 1,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [109.0]	100 [102.0]	1,537	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,514 円/㎡　月額支払賃料（　 1,451 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８１１Ｔ　　　　-112	1,654 ( 1,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [113.4]	100 [ 98.0]	1,534
c	１０５０８０９Ｔ　　　　-116	1,470 ( 1,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.7]	100 [100.0]	1,434

三浦 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,500 円	14,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	48,343 円	1,611,420　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 124,900 円	14,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,700 円	14,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,700 円	14,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 295,143 円　（　　　　　　 2,659 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,700,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,103,970 円（　　　　　 9,946 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,594,409 円
②総費用	295,143 円
③純収益　①－②	1,299,266 円
④建物等に帰属する純収益	1,103,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	195,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	189,652 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,709 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,870,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
三浦 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三浦 -7

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　藤田　勝寛

TEL.

鑑定評価額

9,160,000 円

１㎡当たりの価格

82,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三浦市南下浦町菊名字岩井口２２番１１				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度3種最高20m (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパートが見られる住宅地域	西3.8m市道	水道、ガス、下水	三浦海岸 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　３
．８ｍ市道

交通

施設

三浦海岸駅南方

1.3km

法令

規制

２住居
(60,160)
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

海に近い住宅地域で居住環境は概ね良好。既存一般住宅中心で住宅地としての成熟度は高く、今後も概ね現状の
地域特性のまま推移していく地域と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京急久里浜線三浦海岸及び三崎口駅を最寄駅とする住宅地域一円と把握した。需要者の中心は三浦半島
居住の１次・２次取得者層と把握され、都心部からの転入者は少ない状況にある。しかしテレワークによる移転需要も
増えてきているとこのこと。近隣地域は三浦海岸駅から徒歩限界圏で交通利便性の観点より地価は下落基調が続いてい
たが持ち直しの動きが見られる。土地は１５０㎡程度で１，２００万円程度が需要の中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層一般住宅が中心として建ち並ぶ地域で共同住宅は散見される程度である。賃貸事例は近隣地域内及び周辺エリアに
おいて少なことから土地価格に見合った賃料水準が形成されていないと判断でき、そのため収益価格は低位に求められ
た。以上より本件においては市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、更に代表標準地
との検討も踏まえ標記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三浦 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,800 円／㎡

[102.2]
100

100
[101.0]

100
[ 87.8]

[101.0]
100

82,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響で鈍かった
不動産取引の動きも徐々に持ち直しつつある
が、立地・駅距離等による二極化傾向は依然
持続している

駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域。住宅需要
も市内の中では相対的に高く地価も落ち着き
を見せてきている。地域要因に格別な変動要
因はない。

西方位で日照等はやや良好。既成住宅地域内
であり価格形成要因に影響を与えるような格
別な個別的要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　 -12.5
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

三浦 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８１０Ｄ -66	三浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西2m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,160)
b	１０５０８０２Ｄ -169	三浦市		建付地	（　）	ほぼ台形	北3.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,160)
c	１０５０８１０Ｄ -70	三浦市		建付地	（　）	袋地等	北東4m私道、中間画地		２住居高度3種最高20m (60,160)
d	１０５０８０２Ｄ -168	三浦市		底地	（　）	袋地等	北4.5m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,714	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	94,642	100 [ 110.4]	85,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	86,600
b	(　 ) 100,079	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,282	100 [ 115.5]	89,422		90,300
c	(　 ) 85,280	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	108,519	100 [ 119.6]	90,735		91,600
d	(　 19,241) 64,137	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	73,544	100 [ 103.4]	71,126		71,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

三浦 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地として熟成しており、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,491,296	247,229	1,244,067	1,048,040	196,027	（　0.9692） 189,989	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,877,327 円　　　　（　 34,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三浦 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.50	Ｗ2	86.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度3種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	111 ㎡	7.2 m x 14.5 m	前面道路：市道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

主としてＤＩＮＫＳ向け（平均専有面積約４３㎡）の共同住宅２戸を想定した。仕様は標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	43.00	100.0	43.00	1,476	63,468	1.0	63,468
							1.0	63,468
2～ 2	住宅	43.00	100.0	43.00	1,491	64,113	1.0	64,113
							1.0	64,113
～

～

～

計		86.00	100.0	86.00		127,581		127,581
								127,581

⑨年額支払賃料	127,581 円　×　12ヶ月　＝　 1,530,972 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 86.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,530,972 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 159,097 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,431,875 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	127,581 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,148 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 127,581 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 58,273 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,491,296 円　　　　（　 13,435 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８１２Ｔ　　　　-125	1,515 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	1,534	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,555 円/㎡　月額支払賃料（　 1,491 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８０１Ｔ　　　　-104	1,641 ( 1,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	1,586
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三浦 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	39,900 円	13,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	47,729 円	1,590,972　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 113,000 円	13,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	13,300 円	13,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,300 円	13,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 247,229 円　（　　　　　　 2,227 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 86.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,048,040 円（　　　　　 9,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,491,296 円
②総費用	247,229 円
③純収益　①－②	1,244,067 円
④建物等に帰属する純収益	1,048,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	196,027 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	189,989 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,712 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,877,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,900 円／㎡）