別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 三浦 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 -4 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　蛭田　辰也   TEL.

鑑定評価額 9,880,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦市三崎町小網代字鷺野１３２５番４ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高12m 風致地区 (40,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東2.7m市道 水道 三崎口 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    55 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道油壺線背後の狭い街路沿 いに形成された住宅地で畑等 も見られる。 街 路 基準方位　北　　２ ．７ｍ市道 交通 施設 三崎口駅南西方 3.8km 法令 規制 １住居 (40,160) 高度1種最高12m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺ではリゾート性のある地域の需要は増加しているものの、当地域は標準的な住宅地でリゾート性は弱く、街 路も狭いことから、今後も現状を維持するものと考えられ、地価は横這い乃至下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、三浦市を中心に横須賀市等を含む一円の住宅地域。需要者の中心は市内居住者及び隣接する市町 へ通勤するサラリーマン層である。最寄駅からは距離があり、道路渋滞も多い上、起伏に富んだ地勢のため、総じて需 要は弱含みである。土地は１，０００万円程度、新築の戸建は２，０００万円台が需要の中心を占めるが、一部、景観 や眺望等に恵まれたリゾート性のあるところではリゾート目的の需要があり、高値での取引も見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も散見されるものの、このようなアパートは相続目的のために建てられた古いものが多い。当地域 では、投資採算性に見合う賃料を享受することが難しく、賃貸市場が形成されていないため、自用目的の取引が支配的 で、取引価格は居住の快適性を重視して形成されている。よって、鑑定評価額は収益価格は試算せず、代表標準地との 検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、市場の実態を反映した比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三浦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,500 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [123.9] [101.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三浦市は人口減少や高齢化が進んでいるが、 三浦海岸に近い住宅地や三崎口駅周辺の閑静 な住宅地では需要の急回復がみられ、二極化 が進行している。 狭い街路沿いに一般住宅等が立地する住宅地 域であり、地域の状況に大きな変化はない。 東道路で日照等の点ではやや優るが、交通接 近条件にやや難があるので、他の不動産との 比較における競争力は低位にある。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％