別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三浦 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 -2 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　藤田　勝寛   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦市栄町１７番１３ ｢栄町１７－２４｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高12m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートが混在する住 宅地域 北西8m市道 水道 三崎口 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 三崎口駅南方 4.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 都心等へのアクセスが劣り、また漁業の不振等により人口・土地取引需要とも減少傾向が長期にわたり続く。テ レワーク需要もほぼ存しない。弱含みな地価動向も含め、今後も現状の傾向のまま推移する地域と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に三崎地区を中心とする三浦市南部の既存住宅地域一円と判定した。主たる需要者は市内在住の一次取 得者と把握され、外部からの流入は少ない状況である。最寄駅からの距離、交通利便性で劣ることから需要は長年に渡 って低位で地価も弱含みで推移している。三浦市内においても特に三崎地区の人口は地域の産業の衰退もあり減少傾向 が大きい。中心となる価格帯は土地１５０㎡で約７００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等の収益物件も見られ自用の住宅物件と混在している。しかし収益物件については地権者による遊休 地利用の側面が強いため、市場として賃貸市場は未成熟で土地価格に見合う収益性を見いだせておらず投資採算性の観 点から収益価格の査定が困難であると判断せざるを得なかった。以上により本件では信頼性のある取引事例により求め た比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響で鈍かった 不動産取引の動きも徐々に持ち直しつつある が、立地・駅距離等による二極化傾向は依然 持続している 当該近隣地域及び周辺一帯エリアは鉄道駅よ り著しく遠く、交通利便性が劣ることから、 人口減少傾向が大きく地価も総じて弱含み傾 向である。 北西方位で日照等も標準的。価格形成要因に 影響を与えるような格別な個別的要因の変動 はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％