別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 茅ケ崎 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茅ケ崎 5-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　河野　廣   TEL.

鑑定評価額 65,200,000 円  １㎡当たりの価格 530,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 400,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅ケ崎市新栄町５５６５番２９外 ｢新栄町８－２｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） 高度4種最高31m (100,400) 1:2.5 店舗、事務所兼住宅 ＲＣ6F2B 店舗、事務所ビルが 建ち並ぶ駅に近い商 業地域 南8m市道 水道、ガス、下水 茅ケ崎 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 標準的画地が接面する街路は 都市計画道路（都市計画決定 のみ） 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 茅ケ崎駅西方 100m 法令 規制 商業 (100,400) 防火  高度4種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 中層店舗、店舗兼事務所等が建ち並ぶ茅ケ崎駅周辺の商業地域における繁華性の特に高い地域であって、当面は 現状を維持すると予測する。希少性が認められることから、地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    563,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    459,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茅ケ崎市を中心として湘南、県央エリアにおける駅周辺の商業地域が圏域となる。画地規模等からして、 中心となる需要者は物販・飲食等の業種を営む経営者、投資目的とする地元の不動産業者、富裕層等である。取引動機 により価格は様々で、中心価格帯の把握は困難。茅ケ崎駅北口にある商店街「エメロード茅ケ崎」のなかでも繁華性が 特に高い地域にて、その希少性から、取引ともなれば地積１５０㎡程度で７０～１００百万円となると考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、ＪＲ東海道本線「茅ケ崎」駅及び「平塚」駅周辺の商業地域の事例を採用して試算したが、地域 の特性がやや異なる事例についても適正に要因比較がなされて精度は高い。一方収益価格は、最有効使用の建物の想定 並びに適切な賃料水準等の把握に努めたが、土地価格に追いつくほどに収益性の高くない商業地域につき、低位に試算 された。よって比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    330,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [ 63.6] [100.0] 100 534,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    495,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ対策の制限緩和に伴い、茅ケ崎市 内商業地の繁華性はコロナ禍以前に戻りつつ あり、全地点において地価の上昇幅が拡大し ている。 茅ケ崎駅前商店街の中で繁華性の高い「エメ ロード茅ケ崎」にあり、より駅近の商業地域 につき、人流も回復し、地価の上昇幅はさら に拡大した。 個別的要因に変動はない。なお、都市計画道 路については、都市計画決定のみで事業化の 目処が立っていないことから、特段の補修正 は要しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -41.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％