別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 茅ケ崎 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茅ケ崎 -30 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　柳田　さをり   TEL.

鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅ケ崎市下町屋３丁目３９番１１ ｢下町屋３－９－７｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 建築協定 (70,150) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 茅ケ崎 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 茅ケ崎駅北西方 2.3km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 建築協定（土地面積、建物用途等）が存するため、今後とも現状を維持し、閑静な住宅地として熟成度を増して いくものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線「茅ケ崎」駅からバス便圏域にある閑静な住宅地域。需要者は地縁的選好性を有する同一 需給圏内の居住者が大半と思慮するが、同一需給圏外からの需要も見られる。周囲は、規模の大きい低層マンションや 戸建住宅が主体。大規模な宅地開発は見られず、相続や転出等による戸建分譲等が供給の中心。需要の中心は、土地４ ０～５０坪程度で２５００万円前後、新築戸建は３５００万円前後ではあるが、高値での取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は収益性よりも居住の快適性が重視される第１種低層住居専用地域に指定されている住宅地であり、また、 建築協定等が存し、アパート等の収益物件はない。戸建住宅による貸家需要も存するものの、かなり低位に求められる ため、本件では収益還元法の適用は断念した。以上より、市場実勢を反映した比準価格を標準として、不動産市場の動 向にも留意し、さらに、代表標準地との検討結果を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茅ケ崎 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [101.0] 100 [ 96.9] [100.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海沿いに品等良好な神奈川屈指の高級住宅地 域、北部西部は工業地帯等多面を有する市。 人口自然増減及び社会増減ともに増加中。高 齢化率は微増。 駅からバス便圏域にある新湘南バイパス東側 の品等の良い住宅地域。周囲にはスーパーや ホームセンター等があり、生活利便性は良好 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％