別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 茅ケ崎 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茅ケ崎 -27 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　元   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅ケ崎市芹沢字中ノ谷１０５７番２ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南西4m市道 水道 茅ケ崎 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   190 ｍ、南   170 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.7 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       243 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 茅ケ崎駅北方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内であり、地域要因に大きな変動は見込まれず、今後とも現状程度の維持が予測される。地価動 向は、調整区域内であるが住宅地の連たんも比較的みられ、今後一定期間は比較的安定した傾向が推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湘南・県央地区の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は市内及び隣接市町に地縁のある者が主であるが 市内全般には都内や横浜方面の取得者もみられる。近隣地域は、駅距離があり、調整区域内開発分譲地等ではなく旧来 からの住宅が多いが、住宅地の連たんもみられ、一定の生活利便性等もあって、単価的な割安感等も伴う中で需要が見 込まれる。需要の中心価格帯は、土地２５０㎡程度では１千万円台後半程度、土地建物総額で３千万円弱前後程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 交通利便性が劣り、市街地からも距離のある地域である。近隣・周辺地域にアパート等の収益物件は少なく、自己使用 を目的とした取引がほとんどであり、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算は行わないものとした。取引市場の実証 性を伴う比準価格を標準としつつ、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた検証を行い、鑑定評価額を決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 65.9] [100.0] 100 64,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口はＲ４年１月以降では増加で、社会 人口も転入超により増加傾向である。市内住 宅地不動産市場は、地域差はあるも全体に需 要は強含み傾向。 交通利便性等が劣るが、割安感等もある。需 要はやや限定的であるも地価水準ではやや上 昇程度とみられる。市場の特性等の変動はみ られない。 地域内の標準的画地である。個別的要因の変 動はみられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％