別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
茅ケ崎 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 -17 神奈川県 神奈川第10 氏名  不動産鑑定士 河野 廣   TEL.
鑑定評価額 56,400,000 円  1㎡当たりの価格 270,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
205,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
茅ケ崎市中海岸4丁目11685番33
「中海岸4-10-41」
②地積
 (㎡)
209  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)



(60,100)

1:1
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
北西4m市道 水道、ガス、下水 茅ケ崎

1.4km
(2)



①範囲 東     0 m、西   150 m、南   150 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         210 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4m市
交通

施設
茅ケ崎駅南西方

1.4km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅が多い既成の住宅地域として熟成しており、土地の細分化が進みつつあるが、良好な住環境を維
持すると予測する。人気のある住宅地域にて需給はさらに堅調化、地価の大幅な上昇傾向が続いている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           280,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           162,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東海道本線南側にあってJR東海道本線「茅ケ崎」駅を最寄駅とした道路距離約1~2kmの範囲に位
置する住宅地域が主な圏域となる。需要者の中心は茅ケ崎市及びその隣接市町に地縁性を有する一次及び二次取得者で
、圏外からの転入も多く見られる。郊外の戸建住宅に対する需要の旺盛さから、地価は大幅に上昇している。土地は細
分化により3,200万円前後、新築戸建は4,800万円程度の物件が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、近隣地域並びに近隣地域の特性との類似性が高い中海岸、東海岸南等における多数の取引事例を収集し、
複数の近隣地域における事例並びに個別的要因もより類似する事例を選択して試算しており、説得力並びに信頼性は高
い。一方収益価格は、近隣地域が住宅地域に該当して居住の快適性が収益性に充分に反映されない傾向もあり、低位に
試算されたと判断した。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          256,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 茅ケ崎(県) -2             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          262,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
茅ケ崎市の人口は転入拡大が続き、住宅需要
は堅調、その影響は海側からJR東海道線の
北側の地域まで広がり、市全体の地価も大幅
に上昇している。

最寄駅からの徒歩圏外周に位置するが、郊外
の戸建住宅に対する需要の高まりにより、需
給はさらに堅調化して地価の大幅な上昇傾向
が続いている。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.5 % +3.1 %
3 試算価格算定内訳 茅ケ崎 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10510
16D
-427
茅ケ崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地




1住居
高度2種最高15m
(70,200)
b 10510
02
-1
茅ケ崎市

建付


  
(           ) 
袋地等 東4m市道、
中間画地




1低専

(60,100)
c 10510
16D
-432
茅ケ崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北3.5m市道、
中間画地




1低専

(60,100)
d 10510
01
-2
茅ケ崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南4.5m未舗装
私道、
中間画地



1低専

(60,100)
e 10510
16D
-421
茅ケ崎市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地




1中専
高度1種最高12m
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
282,468  
100
[ 100.0]
[ 105.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

293,935 
100
[ 105.0]

279,938 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

280,000 
b (            
241,418  
100
[ 100.0]
[ 105.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

265,308 
100
[  95.0]

279,272 

279,000 
c (            
239,258  
100
[ 100.0]
[ 105.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

253,374 
100
[  89.1]

284,370 

284,000 
d (            
301,140  
100
[ 100.0]
[ 104.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

307,930 
100
[ 111.6]

275,923 

276,000 
e (            
309,191  
100
[ 100.0]
[ 105.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

322,967 
100
[ 115.5]

279,625 

280,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境      -5.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.39 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.48 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境     +15.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境     +10.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     280,000 円/㎡]  



茅ケ崎 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地における土地につき再調達原価を把握できないため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,653,804 

784,515 

3,869,289 

2,304,960 

1,564,329 
( 0.9725
1,521,310 
  4.8 -  0.3 )
4.5%  
⑧収益価格       33,806,889 円    (     162,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
茅ケ崎 -17 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 104.34 LS2 185.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防

60 %   100 %   100 %   209 ㎡     15.0 m x   13.9 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1DKタイプで平均専有面積約30㎡の2階建アパートを想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段、外廊下のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
92.74 

100.0 

92.74 

2,070 

191,972 
1.0  191,972 
0.0  0 

 2 2
住宅
92.74 

100.0 

92.74 

2,110 

195,681 
1.0  195,681 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


185.48 

100.0 

185.48 


387,653 
387,653 
0 
⑨年額支払賃料        387,653 円 × 12ヶ月 =        4,651,836 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      185.48 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   8,000 円/台 ×    2 台 × 12ヶ月 +            =          192,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,651,836 円  ×     4.0 %                          
+            192,000 円  ×     4.0 % =         193,753 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,650,083 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           387,653 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            3,721 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,653,804 円    (         22,267 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1051011

    -16
1,616  
  1,613
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

1,702 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,112 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,110 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1051013

    -15
2,552  
  2,444
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 96.0]
100
[100.0]
100
[113.0]
100
[100.0]

2,353 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
茅ケ崎 -17 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 168,000 円           33,600,000 ×       0.5 %
②維持管理費 145,315 円             4,843,836 ×       3.0 %
③公租公課  土地               118,400 円     査定額
 建物               285,600 円           33,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        33,600 円           33,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,600 円           33,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    784,515 円 (               3,754 円/㎡)  (経費率    16.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 33,600,000 円                          設計監理料率
  181,000 円/㎡ ×      185.48 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0686        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0573 ×  40 % + 0.0675 ×  40 % + 0.0933 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,304,960 円  
(             11,029 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,653,804 円      
②総費用 784,515 円      
③純収益 ①-② 3,869,289 円      
④建物等に帰属する純収益 2,304,960 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,564,329 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,521,310 円      

  (                          7,279 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              33,806,889 円


(                       162,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月9日 提出
茅ケ崎 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 -17 神奈川県 神奈川第10 氏名  不動産鑑定士 岡田 輝彦   TEL.
鑑定評価額 56,400,000 円  1㎡当たりの価格 270,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
205,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
茅ケ崎市中海岸4丁目11685番33
「中海岸4-10-41」
②地積
 (㎡)
209  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)



(60,100)

1:1
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
北西4m市道 水道、ガス、下水 茅ケ崎

1.4km
(2)



①範囲 東     0 m、西   150 m、南   150 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         210 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   4
m市道
交通

施設
茅ケ崎駅西方

1.4km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
主に中規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因に大きな変動要因が認められないことから、今後も現
状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           275,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           180,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR東海道線茅ケ崎駅、JR相模線の各駅を最寄り駅とする住宅地域の存する圏域と判定した。主たる
需要者は、茅ケ崎市又は周辺市町在住者であるが、県外の移住者もみられるようになってきた。近隣地域は、茅ケ崎駅
南西方の徒歩圏内の住宅地域である。需要は堅調に推移している。中心価格帯は、150㎡程度で土地で4,000万
円程度、新築建売で6,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、茅ヶ崎駅南西方の既存住宅地域である。低層戸建住宅が主として多い地域であり、賃貸住宅も一部に見ら
れるが、収益性がやや劣る地域である。よって、比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          256,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 茅ケ崎 -2                   ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          262,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
茅ケ崎市の人口は、微増傾向にある。住宅着
工は、直近(令和3年度)では、大幅上昇し
ている。


市内の地価は、茅ケ崎駅南部徒歩圏や辻堂駅
周辺地域で需要が強く、それ以外の周辺の地
域にも波及効果が出てきている。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.5 % +3.1 %
3 試算価格算定内訳 茅ケ崎 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10510
16D
-430
茅ケ崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東5.2m市道
、中間画地




1低専

(60,100)
b 10510
16D
-421
茅ケ崎市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地




1中専
高度地区
(70,160)
c 10510
16D
-506
茅ケ崎市

更地


  
(           ) 
不整形 南5.5m市道、
北15m、
二方路



1中専
高度1種最高12m
(70,200)
d 10510
16D
-503
茅ケ崎市

更地


  
(           ) 
長方形 南東3.5m市道
、中間画地




1低専

(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
263,044  
100
[ 100.0]
[ 108.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

282,056 
100
[ 102.0]

276,525 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

277,000 
b (            
309,191  
100
[ 100.0]
[ 105.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

322,967 
100
[ 116.6]

276,987 

277,000 
c (            
305,209  
100
[ 100.0]
[ 108.7]
100
100
[   /  ]
100
[  98.9]

335,452 
100
[ 115.3]

290,938 

291,000 
d (            
266,745  
100
[ 100.0]
[ 104.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

273,544 
100
[ 101.4]

269,767 

270,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.6 交通・接近   -0.6 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.7 環境     +10.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +0.3 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.2 交通・接近   +1.1 環境     +10.0
画地      -1.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +0.5 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.6 交通・接近    0.0 環境      +3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     275,000 円/㎡]  



茅ケ崎 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,583,689 

740,718 

3,842,971 

2,099,160 

1,743,811 
( 0.9725
1,695,856 
  4.8 -  0.3 )
4.5%  
⑧収益価格       37,685,689 円    (     180,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
茅ケ崎 -17 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 104.34 LS2 185.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防

60 %   100 %   100 %   209 ㎡     15.0 m x   13.9 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 単身者向け3戸、平均専有面積30㎡程度を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
規模や仕様から外階段を想定しているため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
92.74 

100.0 

92.74 

2,004 

185,851 
1.0  185,851 
1.0  185,851 

 2 2
居宅
92.74 

100.0 

92.74 

2,109 

195,589 
1.0  195,589 
1.0  195,589 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


185.48 

100.0 

185.48 


381,440 
381,440 
381,440 
⑨年額支払賃料        381,440 円 × 12ヶ月 =        4,577,280 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      185.48 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,577,280 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         183,091 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,394,189 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           381,440 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            3,662 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          381,440 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          185,838 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,583,689 円    (         21,932 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1051013

    -14
2,054  
  1,968
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[105.0]
100
[ 95.0]

2,288 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,200 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,109 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1051011

    -12
1,853  
  1,777
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,180 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
茅ケ崎 -17 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 153,000 円           30,600,000 ×       0.5 %
②維持管理費 137,318 円             4,577,280 ×       3.0 %
③公租公課  土地               129,100 円     査定額
 建物               260,100 円           30,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        30,600 円           30,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,600 円           30,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特になし
⑦総費用

 ①~⑥


                    740,718 円 (               3,544 円/㎡)  (経費率    16.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 30,600,000 円                          設計監理料率
  165,000 円/㎡ ×      185.48 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0686        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0573 ×  40 % + 0.0675 ×  40 % + 0.0933 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,099,160 円  
(             10,044 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,583,689 円      
②総費用 740,718 円      
③純収益 ①-② 3,842,971 円      
④建物等に帰属する純収益 2,099,160 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,743,811 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,695,856 円      

  (                          8,114 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              37,685,689 円


(                       180,000 円/㎡)