鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１００２ -36	茅ケ崎市		建付地	（　）	袋地等	東4.2m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,168)
b	１０５１０１２ -11	茅ケ崎市		建付地	（　）	袋地等	西4.1m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,164)
c	１０５１０１６Ｄ -441	茅ケ崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.2m私道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,168)
d	１０５１０１６Ｄ -443	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,160)
e	１０５１０１６Ｄ -439	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、南4m、角地		１中専高度1種最高12m (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,620	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	246,834	100 [ 99.0]	249,327	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 263,058	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	279,700	100 [ 97.0]	288,351		288,000
c	(　 ) 249,329	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	233,463	100 [ 98.0]	238,228		238,000
d	(　 ) 248,862	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	235,061	100 [ 98.0]	239,858		240,000
e	(　 ) 229,452	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	214,668	100 [ 98.0]	219,049		219,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 237,000 円／㎡]

茅ケ崎 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,155,506	708,591	3,446,915	2,324,580	1,122,335	（　0.9721） 1,091,022	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	23,717,870 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.79	Ｗ2	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高12m	70 ％	200 ％	192 ％	189 ㎡	16.7 m x 11.4 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５０㎡程度の３ＤＫタイプ、仕様は標準的な共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	99.37	100.0	99.37	1,700	168,929	1.0	168,929
							1.0	168,929
2～ 2	居宅	99.37	100.0	99.37	1,780	176,879	1.0	176,879
							1.0	176,879
～

～

～

計		198.74	100.0	198.74		345,808		345,808
								345,808

⑨年額支払賃料	345,808 円　×　12ヶ月　＝　 4,149,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,149,696 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,988 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,983,708 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	345,808 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,320 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 345,808 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 168,478 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,155,506 円　　　　（　 21,987 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１０１１Ｔ　　　　-15	1,479 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,776	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,857 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１０１１Ｔ　　　　-12	1,853 ( 1,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,951
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,000 円	31,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,491 円	4,149,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,300 円	31,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 708,591 円　（　　　　　　 3,749 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,324,580 円（　　　　　 12,299 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,155,506 円
②総費用	708,591 円
③純収益　①－②	3,446,915 円
④建物等に帰属する純収益	2,324,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,122,335 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,091,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,773 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,717,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
茅ケ崎 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茅ケ崎 -13

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　佐竹　良輔

TEL.

鑑定評価額

43,300,000 円

１㎡当たりの価格

229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茅ケ崎市南湖２丁目３８９１番２｢南湖２－１５－４｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高12m (70,192)
	1.5:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い住宅地域	北4.8m市道	水道、ガス、下水	茅ケ崎 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 200 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.5 ｍ、奥行　約　　 11.5 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．８
ｍ市道

交通

施設

茅ケ崎駅南西方

1.8km

法令

規制

１中専
(70,192)
準防
高度1種最高12m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ地域要因に大きな変化はなく、閑静な住環境が保持された状態は維持されるもの
と予測される。暫く地価は安定的に推移すると考えられる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 238,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、茅ケ崎駅から南西部で駅から徒歩限界圏域乃至は徒歩圏外の住宅地域である。落ち着いた住環境が保持
されており、地価は上昇傾向を維持している。主な需要者は茅ケ崎市内の個人であるが広くて割安な住宅を求めて東京
や横浜方面からの転入者もみられる。価格帯は土地総額で３０００万円から４０００万円程度、新築戸建住宅で総額４
０００万円から６０００万円程度である。近年は１００㎡前後の小規模な土地取引もみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、現実の取引事例を比準することで変化する地価動向を捉えて客観的に試算している。類似地域との価格差
は地域格差に織り込んで実証的であり説得力は高い。一方で、収益価格は検証手段として有用であるが、現実の取引は
自用目的が多いことや試算には想定を多く含むことから説得力はやや劣ると判断する。よって、鑑定評価額は比準価格
を標準に収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 256,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[100.0]

100
[117.3]

[100.0]
100

230,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    222,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

茅ケ崎市の人口は増加基調で転入超過が続い
ている。新型コロナ以降、住宅市場は活発で
飲食やサービス業の回復が期待される。

浜見平地区での商業施設完成により生活利便
性が向上しているとこから、駅及び海岸から
やや離れるものの地価は堅調に推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -441	茅ケ崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.2m私道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,168)
b	１０５１０１６Ｄ -439	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、南4m、準角地		１中専高度1種最高12m (80,160)
c	１０５１００２ -36	茅ケ崎市		建付地	（　）	袋地等	東4.2m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,168)
d	１０５１０１６Ｄ -443	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,160)
e	１０５１０１６Ｄ -483	茅ケ崎市		更地	（　）	不整形	南4.2m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 249,329	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	256,061	100 [ 107.1]	239,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	239,000
b	(　 ) 229,452	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	234,798	100 [ 101.0]	232,473		232,000
c	(　 ) 237,620	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	284,026	100 [ 101.0]	281,214		281,000
d	(　 ) 248,862	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	260,174	100 [ 107.1]	242,926		243,000
e	(　 ) 193,972	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	201,925	100 [ 91.1]	221,652		222,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 238,000 円／㎡]

茅ケ崎 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,132,489	680,938	3,451,551	2,324,580	1,126,971	（　0.9721） 1,095,529	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	23,815,848 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.79	Ｗ2	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高12m	70 ％	200 ％	192 ％	189 ㎡	16.7 m x 11.4 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建共同住宅、３ＤＫファミリータイプ、平均専有面積約５０㎡、４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	99.37	100.0	99.37	1,671	166,047	1.0	166,047
							0.0	0
2～ 2	居宅	99.37	100.0	99.37	1,759	174,792	1.0	174,792
							0.0	0
～

～

～

計		198.74	100.0	198.74		340,839		340,839
								0

⑨年額支払賃料	340,839 円　×　12ヶ月　＝　 4,090,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,800 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 211,200 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,090,068 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 211,200 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 172,051 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,129,217 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	340,839 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,272 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,132,489 円　　　　（　 21,865 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１０１１Ｔ　　　　-16	1,616 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.6]	100 [100.0]	1,859	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,760 円/㎡　月額支払賃料（　 1,759 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１０１１Ｔ　　　　-15	1,479 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.6]	100 [ 95.0]	1,670
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,200 円	31,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	129,038 円	4,301,268　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,300 円	31,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 680,938 円　（　　　　　　 3,603 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,324,580 円（　　　　　 12,299 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,132,489 円
②総費用	680,938 円
③純収益　①－②	3,451,551 円
④建物等に帰属する純収益	2,324,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,126,971 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,095,529 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,796 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,815,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）