鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１１ -46	茅ケ崎市		建付地	（　）	長方形	南4.2m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,168)
b	１０５１０１１ -45	茅ケ崎市		建付地	（　）	袋地等	南西6.4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
c	１０５１００２ -8	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,200)
d	１０５１０１６Ｄ -550	茅ケ崎市		建付地	（　）	長方形	南17m国道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
e	１０５１００４ -35	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	西5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,599	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	175,797	100 [ 100.2]	175,446	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 166,153	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	182,443	100 [ 104.9]	173,921		177,000
c	(　 ) 204,162	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	203,960	100 [ 114.2]	178,599		182,000
d	(　 ) 163,427	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	147,113	100 [ 101.5]	144,939		148,000
e	(　 ) 172,999	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	173,864	100 [ 98.9]	175,798		179,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 179,000 円／㎡]

茅ケ崎 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価が把握出来ないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,496,544	807,700	3,688,844	2,780,160	908,684	（　0.9725） 883,695	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	19,637,667 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	13.2 m x 13.4 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸市場動向、公法上の規制を参考に、単身者向３０㎡×４室×２Ｆと想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,600	192,000	1.0	192,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,650	198,000	1.0	198,000
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		390,000		390,000
								0

⑨年額支払賃料	390,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,680,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,680,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 187,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,492,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	390,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,744 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,496,544 円　　　　（　 25,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１０１１Ｔ　　　　-11	1,568 ( 1,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,742	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,653 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１０１１Ｔ　　　　-6	1,652 ( 1,584)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,581
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,000 円	38,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	140,400 円	4,680,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 326,400 円	38,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 807,700 円　（　　　　　　 4,589 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,780,160 円（　　　　　 15,796 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,496,544 円
②総費用	807,700 円
③純収益　①－②	3,688,844 円
④建物等に帰属する純収益	2,780,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	908,684 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	883,695 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,021 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,637,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
茅ケ崎 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茅ケ崎 -12

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　河野　廣

TEL.

鑑定評価額

31,700,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茅ケ崎市松林１丁目１４０６番９外｢松林１－１３－３９｣				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域	南5.2m市道	水道、ガス、下水	辻堂 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.2 ｍ、奥行　約　　 13.4 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５．２
ｍ市道

交通

施設

辻堂駅西方

1.9km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い中に、アパートも見られる住宅地域。画地の細分化が進展しつつあり、今後もこの傾向は
続くと予測する。最寄駅からのバス便エリアであるが、需要はさらに堅調、地価の上昇幅が一層拡大している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線「茅ケ崎」駅、「辻堂」駅を最寄駅とするバス便の東海道本線北側に位置する住宅地域が
圏域となる。需要者の中心は茅ケ崎市及びその隣接市町に地縁性を有する一次及び二次取得者で、圏外からの転入も多
く見られる。居住環境が良好な郊外の戸建住宅の選好性の高まりから需給は堅調、地価の上昇幅は拡大している。土地
は細分化により２，０００万円程度、新築戸建は４，０００万円程度の物件が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近隣地域の特性との類似性が高い松林、高田、菱沼等における多数の取引事例を収集し、個別的要因もよ
り類似する事例を選択して試算しており、説得力ならびに信頼性は高い。一方収益価格は、近隣地域が住宅地域に該当
して居住の快適性が収益性に充分に反映されない傾向もあり、低位に試算されたと判断した。よって比準価格を標準と
し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 177,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[101.0]

100
[102.0]

[102.0]
100

181,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    174,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

茅ケ崎市の人口は転入拡大が続き、住宅需要
は堅調、その影響は海側からＪＲ東海道線の
北側の地域まで広がり、市全体の地価も大幅
に上昇している。

最寄駅からのバス便エリアに位置するが、良
好な居住環境を維持して人気があり、需給は
引き続き堅調にて、地価の上昇幅は大幅に拡
大している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１００２ -8	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０５１００４ -19	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１低専 (60,100)
c	１０５１００４ -24	茅ケ崎市		建付地	（　）	長方形	西4.5m私道、中間画地		１低専 (60,100)
d	１０５１０１６Ｄ -400	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、北4.5m、角地		１低専 (70,100)
e	１０５１０１６Ｄ -569	茅ケ崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 204,162	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	207,801	100 [ 112.2]	185,206	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	189,000
b	(　 ) 177,678	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	181,020	100 [ 100.8]	179,583		183,000
c	(　 ) 175,257	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	178,380	100 [ 100.8]	176,964		181,000
d	(　 ) 189,785	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	189,055	100 [ 105.0]	180,052		184,000
e	(　 ) 198,878	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	203,801	100 [ 108.8]	187,317		191,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

茅ケ崎 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における土地につき再調達原価を把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,636,702	658,854	2,977,848	2,119,740	858,108	（　0.9725） 834,510	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	18,544,667 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.37	ＬＳ2	178.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	13.2 m x 13.4 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫのファミリータイプで平均専有面積約４５㎡の２階建アパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.43	100.0	89.43	1,710	152,925	1.0	152,925
							0.0	0
2～ 2	住宅	89.43	100.0	89.43	1,750	156,503	1.0	156,503
							0.0	0
～

～

～

計		178.86	100.0	178.86		309,428		309,428
								0

⑨年額支払賃料	309,428 円　×　12ヶ月　＝　 3,713,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,713,136 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 151,405 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,633,731 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	309,428 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,971 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,636,702 円　　　　（　 20,663 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１０１１Ｔ　　　　-10	1,912 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,859	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,751 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１０１１Ｔ　　　　-14	1,503 ( 1,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,666
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,500 円	30,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	113,554 円	3,785,136　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 262,600 円	30,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 658,854 円　（　　　　　　 3,743 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,900,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,119,740 円（　　　　　 12,044 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,636,702 円
②総費用	658,854 円
③純収益　①－②	2,977,848 円
④建物等に帰属する純収益	2,119,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	858,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	834,510 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,742 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,544,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）