別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 茅ケ崎 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茅ケ崎 -6 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　田邊　和之   TEL.

鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅ケ崎市松風台１０６９番３０ ｢松風台１１－３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） (60,100) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 香川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 住民協定により建物用途、階 数制限の申し合わせがある。 街 路 基準方位北　６．２ ｍ市道 交通 施設 香川駅東方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ良好な住環境の住宅地域。郊外の閑静な旧分譲団地で熟成が進んでおり、今後とも現 状を維持し、地価は横ばいから緩やかな強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茅ケ崎駅北方のバス便並びに香川駅利用圏の住宅地域。主要な需要者は茅ケ崎市内に居住・勤務または都 心・横浜方面へ通勤する一次及び二次取得者であり、市外からの転入者も見られる。需給の中心価格帯は土地が１５０ ～１７０㎡で２３００～２６００万円程度、新築建売は４０００～４３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。住民協定により賃貸用共同住宅等は規制され戸建貸家も見られない ため、収益性を追求する収益還元法の適用を断念した。市場では居住の快適性・利便性を重視して価格が形成されてい るため、市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神奈川寒川 -6              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [ 94.0] [102.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心方面からの人口転入拡大が続き東海道本 線北側から寒川町境まで地価上昇が広がり、 新規マンション・一般住宅分譲には過熱感も 見られる。 郊外の閑静な旧分譲団地で地域要因に変動は ないが中心部の地価上昇を受け、地価は横ば いから緩やかな強含みにある。 南方位であり効用が優る。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％