鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６ -30	茅ケ崎市		建付地	（　）	袋地等	南4m私道、中間画地		１低専 (70,150)
b	１０５１００１ -2	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4.5m未舗装私道、中間画地		１低専 (60,100)
c	１０５１０１０ -35	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.3m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	１０５１００４ -38	茅ケ崎市		更地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１低専 (70,160)
e	１０５１００６ -21	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	南西3.5m私道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 316,776	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	354,544	100 [ 98.7]	359,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	359,000
b	(　 ) 301,140	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	317,402	100 [ 99.1]	320,285		320,000
c	(　 ) 307,522	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	313,612	100 [ 100.1]	313,299		313,000
d	(　 ) 322,327	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	331,997	100 [ 98.6]	336,711		337,000
e	(　 ) 302,980	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	326,966	100 [ 94.1]	347,467		347,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

茅ケ崎 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,254,235	682,549	3,571,686	1,934,520	1,637,166	（　0.9725） 1,592,144	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	35,380,978 円　　　　（　 191,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.00	ＬＳ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高12m	70 ％	200 ％	160 ％	185 ㎡	11.7 m x 19.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向けの共同住宅で、住宅のタイプは２ＤＫ、４戸、平均専有面積は約４４㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	88.00	100.0	88.00	1,981	174,328	1.0	174,328
							1.0	174,328
2～ 2	住宅	88.00	100.0	88.00	2,042	179,696	1.0	179,696
							1.0	179,696
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		354,024		354,024
								354,024

⑨年額支払賃料	354,024 円　×　12ヶ月　＝　 4,248,288 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,248,288 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 169,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,078,356 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	354,024 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,399 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 354,024 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 172,480 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,254,235 円　　　　（　 22,996 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１０１３Ｔ　　　　-13	2,152 ( 2,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,072	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,130 円/㎡　月額支払賃料（　 2,042 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１０１３Ｔ　　　　-15	2,552 ( 2,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [124.0]	100 [ 97.0]	2,233
c	１０５１０１３Ｔ　　　　-16	2,207 ( 2,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 97.0]	2,107

茅ケ崎 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,000 円	28,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	127,449 円	4,248,288　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 239,700 円	28,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 682,549 円　（　　　　　　 3,689 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,934,520 円（　　　　　 10,457 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,254,235 円
②総費用	682,549 円
③純収益　①－②	3,571,686 円
④建物等に帰属する純収益	1,934,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,637,166 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,592,144 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,606 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,380,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
茅ケ崎 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茅ケ崎 -5

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　佐竹　良輔

TEL.

鑑定評価額

56,400,000 円

１㎡当たりの価格

305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茅ケ崎市東海岸北２丁目９７６２番８外｢東海岸北２－６－４｣				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高12m (70,160)
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅等が多い住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	茅ケ崎 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

茅ケ崎駅南東方

600m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度1種最高12m

⑤地域要因の将
　来予測

需要圧力により単位面積当たりの地価上昇が顕著で土地の細分化傾向がみられる。邸宅や古い共同住宅などは取
壊されミニ開発により宅地供給が行われている。都心部の影響を受けて暫くは強含みが続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 318,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

茅ケ崎市や藤沢市の東海道本線から南側の住宅地域が同一需給圏となる。主たる需要者は、市内に強い地縁を有する地
元住民に加え、東京２３区や横浜、川崎などに在住の個人である。マンションや戸建の高騰により都心部と比較すると
割安感が認められるため終の棲家として落着いた住環境を求める高所得の４０代以上の移住者がみられる。このため地
価は上昇しており、土地は２７～３０万円／㎡、５０００万円前後で、新築戸建６０００～８０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は２階建の戸建住宅が中心で、駅徒歩圏であるものの容積率を活かした賃貸用共同住宅はあまりみられない。
生活圏に海岸が含まれた落ち着いた住環境が保持されており、現実の取引も住環境を享受するため自用を目的とするも
のがほとんどである。よって、このような事例に基づく比準価格の方が説得力が高いため、比準価格を標準に収益価格
を比較考量して、さらに代表標準地からの検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 256,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[100.0]

100
[ 88.4]

[100.0]
100

306,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    282,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

茅ケ崎市の人口は増加基調で転入超過が続い
ている。新型コロナ以降、住宅市場は活発で
飲食やサービス業の回復が期待される。

屈折した街路に戸建住宅が密集して建ち並ぶ
住宅地域であるが、都心まで通勤可能であり
東京方面からの転入者も多く地価は上昇基調
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１００９ -10	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,160)
b	１０５１００１ -2	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4.5m未舗装私道、中間画地		１低専 (60,100)
c	１０５１０１６Ｄ -425	茅ケ崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	１０５１００６ -27	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m未舗装私道、中間画地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 339,928	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.9]	320,828	100 [ 101.0]	317,651	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	318,000
b	(　 ) 301,140	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	315,153	100 [ 90.2]	349,394		349,000
c	(　 ) 295,283	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 116.2]	270,380	100 [ 83.9]	322,265		322,000
d	(　 ) 265,082	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	271,709	100 [ 86.5]	314,114		314,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 318,000 円／㎡]

茅ケ崎 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,394,844	686,328	3,708,516	2,085,120	1,623,396	（　0.9725） 1,578,753	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	35,083,400 円　　　　（　 190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高12m	70 ％	200 ％	160 ％	185 ㎡	11.7 m x 19.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建て共同住宅、平均専有面積約４５㎡、４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	1,993	179,370	1.0	179,370
							0.0	0
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	2,098	188,820	1.0	188,820
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		368,190		368,190
								0

⑨年額支払賃料	368,190 円　×　12ヶ月　＝　 4,418,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 156,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,418,280 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 156,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 182,971 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,391,309 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	368,190 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,535 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,394,844 円　　　　（　 23,756 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１０１１Ｔ　　　　-12	1,853 ( 1,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	2,013	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,098 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１０１３Ｔ　　　　-13	2,152 ( 2,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.7]	100 [106.0]	2,187
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,200 円	28,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	137,228 円	4,574,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,800 円	28,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 686,328 円　（　　　　　　 3,710 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,085,120 円（　　　　　 11,271 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,394,844 円
②総費用	686,328 円
③純収益　①－②	3,708,516 円
④建物等に帰属する純収益	2,085,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,623,396 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,578,753 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,534 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,083,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,000 円／㎡）