鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０２ -31	秦野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m私道、中間画地		工業 (60,200)
b	１０５１２１２Ｄ -2	足柄上郡中井町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m町道、中間画地		準工 (60,200)
c	１０５１２１２Ｄ -16	足柄上郡中井町		建付地	（　）	不整形	東8m町道、北6m、西4m、三方路		工専 (70,200)
d	１０５１２０８Ｄ -38	秦野市		更地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		工専 (60,200)
e	１０５１２１０ -1	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	北6.1m市道、東6.9m、西4m、三方路		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,716	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,262	100 [ 91.2]	67,173	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,200
b	(　 ) 51,994	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,722	100 [ 75.2]	70,109		70,100
c	(　 ) 52,904	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,962	100 [ 82.3]	65,567		65,600
d	(　 ) 75,618	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,979	100 [ 109.8]	70,108		70,100
e	(　 ) 87,275	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,799	100 [ 118.8]	73,905		73,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,400 円／㎡]

小田原 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,637,073	4,236,684	19,400,389	14,889,400	4,510,989	（　0.9403） 4,241,683	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	88,368,396 円　　　　（　 33,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,050.00	Ｓ2	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度5種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	2,629 ㎡	43.0 m x 73.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の賃貸市場を考慮して一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	2,100.00	100.0	2,100.00	1,017	2,135,700	3.0	6,407,100
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,100.00	100.0	2,100.00		2,135,700		6,407,100
								0

⑨年額支払賃料	2,135,700 円　×　12ヶ月　＝　 25,628,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,628,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,050,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,578,128 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,407,100 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,945 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,637,073 円　　　　（　 8,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０６Ｔ　　　　-15	921 ( 894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	921	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,020 円/㎡　月額支払賃料（　 1,017 円/㎡）　基準階 F B
b	１０５１２０３Ｔ　　　　-26	1,130 ( 1,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,076
c	１０５１２０１Ｔ　　　　-26	974 ( 945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,025

小田原 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	436,000 円	218,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	256,284 円	25,628,400　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,364,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,744,000 円	218,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	218,000 円	218,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	218,000 円	218,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,236,684 円　（　　　　　　 1,612 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9403

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	218,000,000 円	設計監理料率　 101,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 80 ％　＋　0.0790 × 10 ％　＋ 0.0952 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,889,400 円（　　　　　 5,664 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,637,073 円
②総費用	4,236,684 円
③純収益　①－②	19,400,389 円
④建物等に帰属する純収益	14,889,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,510,989 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,241,683 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,613 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,368,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
小田原 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 9-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　柳　彰彦

TEL.

鑑定評価額

174,000,000 円

１㎡当たりの価格

66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市飯泉字下河原１００７番５外				②地積　(㎡)	2,629 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度5種最高31m
	不整形 1:2	工場	中小規模工場と事業所等が混在する工業地域	南東7m市道、北東側道	水道、ガス、下水	鴨宮 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 120 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 2,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

鴨宮駅西方

1.3km

法令

規制

工業
(60,200)
高度5種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

国道２５５線背後の住宅、事業所等が混在する工業地域であり、今後もその性格を維持するものと思われる。地
価は若干の上昇が見込まれるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神奈川県内一帯の工業地域である。小田原市においてもネット通販事業拡大の波及効果が若干ではあるが
認められ、倉庫用地需要は微増傾向である。典型的な需要者は県内の製造業や運輸業等の法人等が考えられる。市場で
の中心となる価格帯については、市内の工業用地の取引件数は少なく、又各取引における個別事情等により取引価格、
画地規模は様々で、需要の中心価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産は小田原駅北東部の工業地域にあるが、周辺には住宅、店舗等も見られる地域であり、高速道路インターか
らも距離がある等、輸送利便性の点において同一需給圏内の他の工業地に劣後している。このためこの地域においては
主に自己所有目的の取引が中心であり、工場、倉庫等への賃貸需要は少なく、賃貸市場の熟成度は低い。よって、比準
価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,500 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[ 92.4]

[100.0]
100

66,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

神奈川県西部地域においても、地価はようや
く下げ止まりの傾向を強めており、一部地域
においては上昇の兆候が見られる。

住宅も混在する中小規模工業地域である。地
価は横這い或いは若干の上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.6
交通・接近　　　  -8.9
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０２Ｄ -10	秦野市		更地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０５１２０２Ｄ -7	秦野市		建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	１０５１２０２ -31	秦野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m私道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０５１２１０ -1	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	北6.1m市道、東6.9m、西4m、三方路		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,618	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,096	100 [ 90.3]	87,592	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,600
b	(　 ) 51,803	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,098	100 [ 89.3]	59,460		59,500
c	(　 ) 60,716	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,112	100 [ 88.5]	70,183		70,200
d	(　 ) 87,275	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	85,496	100 [ 101.7]	84,067		84,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

小田原 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			本件は既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,404,654	4,195,664	19,208,990	14,752,800	4,456,190	（　0.9403） 4,190,155	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	87,294,896 円　　　　（　 33,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,050.00	Ｓ2	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度5種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	2,629 ㎡	43.0 m x 73.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建て倉庫の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	2,100.00	100.0	2,100.00	1,007	2,114,700	3.0	6,344,100
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,100.00	100.0	2,100.00		2,114,700		6,344,100
								0

⑨年額支払賃料	2,114,700 円　×　12ヶ月　＝　 25,376,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,376,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,030,112 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,346,288 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,344,100 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,366 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,404,654 円　　　　（　 8,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２１３Ｔ　　　　-26	1,723 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,909	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,010 円/㎡　月額支払賃料（　 1,007 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２０６Ｔ　　　　-15	921 ( 894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	969
c	１０５１２０６Ｔ　　　　-14	1,555 ( 1,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,637

小田原 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,000 円	216,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	253,764 円	25,376,400　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,349,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,728,000 円	216,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	216,000 円	216,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	216,000 円	216,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,195,664 円　（　　　　　　 1,596 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9403

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	216,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 80 ％　＋　0.0790 × 10 ％　＋ 0.0952 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,752,800 円（　　　　　 5,612 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,404,654 円
②総費用	4,195,664 円
③純収益　①－②	19,208,990 円
④建物等に帰属する純収益	14,752,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,456,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,190,155 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,594 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,294,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,200 円／㎡）