鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２１２Ｄ -23	小田原市		更地	（　）	ほぼ正方形	西（駅前広場）市道、中間画地		近商高度2種最高15m 都市機能誘導区域 (90,200)
b	１０５１２０６Ｄ -51	小田原市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
c	１０５１２０９ -21	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.1m市道、東4m、角地		１住居高度2種最高15m (80,200)
d	１０５１２０５Ｄ -9	南足柄市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6.9m市道、北西4m、南西4m、三方路		近商 (100,300)
e	１０５１２０１ -20	足柄上郡松田町		更地	（　）	不整形	北7m町道、中間画地		商業土砂災害警戒区域 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,864	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	149,959	100 [ 97.1]	154,438	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 103,243	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	113,453	100 [ 94.0]	120,695		121,000
c	(　 ) 126,808	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	122,499	100 [ 83.4]	146,881		147,000
d	(　 ) 66,287	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	68,202	100 [ 64.9]	105,088		105,000
e	(　 ) 94,719	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	102,544	100 [ 75.7]	135,461		135,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

小田原 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,941,796	1,070,475	4,871,321	4,286,760	584,561	（　0.9439） 551,767	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	11,495,146 円　　　　（　 69,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	109.00	Ｓ3	327.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	7.6 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：１戸当たり３５㎡程度の１ＤＫ６戸の共同住宅

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

類似不動産の有効率を参考に算出。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	109.00	90.0	98.10	2,204	216,212	3.0	648,636
							0.0	0
2～ 3	居宅	109.00	95.0	103.55	1,488	154,082	1.0	154,082
							1.0	154,082
～

～

～

計		327.00	93.3	305.20		524,376		956,800
								308,164

⑨年額支払賃料	524,376 円　×　12ヶ月　＝　 6,292,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 305.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,292,512 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 503,401 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,789,111 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	956,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,803 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 308,164 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 143,882 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,941,796 円　　　　（　 36,011 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２１１Ｔ　　　　-6	1,927 ( 1,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	2,336	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,210 円/㎡　月額支払賃料（　 2,204 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２１２Ｔ　　　　-3	2,295 ( 2,295)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,207
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,000 円	55,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	188,775 円	6,292,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 444,800 円	55,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,070,475 円　（　　　　　　 6,488 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 327.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0790 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,286,760 円（　　　　　 25,980 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,941,796 円
②総費用	1,070,475 円
③純収益　①－②	4,871,321 円
④建物等に帰属する純収益	4,286,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	584,561 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	551,767 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,344 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,495,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
小田原 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 5-11

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　齋藤　隆一

TEL.

鑑定評価額

22,800,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市栢山字大丸２６８５番５				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度2種最高15m (90,200)
	台形 1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗等を主体とした駅に近い商業地域	南東6.8m市道	水道、ガス、下水	栢山 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．８ｍ市道

交通

施設

栢山駅東方

70m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、近隣住民向け店舗を中心とした近隣商業地域であり、発展的な要素や有効需要は少なく、繁華性も
低いため、地価動向は弱含み感を残しつつ、今後も実需を中心とした需給関係で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内とその周辺市町の商業地域一円である。需要者の中心は地縁性を有する個人乃至法人を主体として利
便性や用途の多様性の高いエリアでは大手企業、デベロッパー等の外部需要も考えられる。主に小規模店舗が多く、駅
に近接した地域であり、周辺地域において大規模開発等の目立った動きも少なく、顧客は周辺地域に立地する郊外型商
業施設へ流出する影響もあり、積極的な投資需要も少なく、実需を中心に需給動向は弱含み傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域は栢山駅に近接する近隣商業地域であり、現状は近隣住民向けの生活利便的な商業地としての機能を維持して
いる程度で、主に自己所有を目的とした資産保有取引が中心である。本件では、広域的な類似事例から試算した実証的
で規範性を有する比準価格を標準に、投資採算性、収益性を反映した収益価格を比較考量し、単価と総額との関連も留
意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。この価格は代表標準地の価格と対比させても妥当なものと判断する。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 164,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[118.7]

[100.0]
100

138,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

社会経済の状況は回復局面を向かえているも
のの、県西地域は利便性を有するエリアを除
き、人口減少・高齢化等の社会構造的な問題
を抱えている。

栢山駅周辺の近隣商業地域であり、発展性の
低い旧来からの商業地への需要は少なく、需
給動向は軟調である。

地域内の標準的画地であるので個別的要因に
変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２１２Ｄ -23	小田原市		更地	（　）	ほぼ正方形	西4.8m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
b	１０５１２０３ -31	小田原市		建付地	（　）	台形	北8m市道、西4m、角地		１中専高度2種最高15m (80,200)
c	１０５１２０８Ｄ -33	中郡二宮町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東13m町道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
d	１０５１２０１ -21	足柄上郡松田町		更地	（　）	不整形	北7m町道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,864	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	150,110	100 [ 103.9]	144,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 130,215	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	127,279	100 [ 89.8]	141,736		142,000
c	(　 ) 115,617	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	121,094	100 [ 81.6]	148,400		148,000
d	(　 ) 106,275	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	124,654	100 [ 92.7]	134,470		134,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

小田原 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,381,328	1,142,737	5,238,591	4,587,450	651,141	（　0.9439） 614,612	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,804,417 円　　　　（　 77,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	109.00	Ｓ3	327.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	7.6 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～３階の共同住宅（専有面積３５～４０㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	109.00	90.0	98.10	2,220	217,782	3.0	653,346
							0.0	0
2～ 3	住宅	109.00	95.0	103.55	1,665	172,411	1.0	172,411
							1.0	172,411
～

～

～

計		327.00	93.3	305.20		562,604		998,168
								344,822

⑨年額支払賃料	562,604 円　×　12ヶ月　＝　 6,751,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 305.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,751,248 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 540,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,211,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	998,168 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,183 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 344,822 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 160,997 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,381,328 円　　　　（　 38,675 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２１２Ｔ　　　　-3	2,295 ( 2,295)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.9]	100 [100.0]	2,297	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,230 円/㎡　月額支払賃料（　 2,220 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２１１Ｔ　　　　-6	1,927 ( 1,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.9]	100 [ 97.0]	2,166
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	297,500 円	59,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	202,537 円	6,751,248　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 476,000 円	59,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,142,737 円　（　　　　　　 6,926 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,500,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 327.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0790 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,587,450 円（　　　　　 27,803 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,381,328 円
②総費用	1,142,737 円
③純収益　①－②	5,238,591 円
④建物等に帰属する純収益	4,587,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	651,141 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	614,612 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,725 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,804,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,600 円／㎡）