鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２１２Ｄ -34	小田原市		建付地	（　）	長方形	南9.2m市道、中間画地		工業高度5種最高15m 居住誘導区域 (60,200)
b	１０５１２０２ -7	小田原市		更地	（　）	不整形	東16m県道、北西6m、二方路		１住居高度地区2種土地区画整理区域 (80,200)
c	１０５１２０６Ｄ -51	小田原市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
d	１０５１２０４ -5	足柄上郡開成町		敷地利用権	（　）	ほぼ整形	北西18m町道、中間画地		１住居地区計画等 (70,200)
e	１０５１２０８Ｄ -33	中郡二宮町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東13m町道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,198	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,198	100 [ 92.4]	113,851	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 104,778	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	104,883	100 [ 137.0]	76,557		76,600
c	(　 ) 103,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	114,714	100 [ 115.2]	99,578		99,600
d	(　 ) 94,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	97,689	100 [ 96.1]	101,653		102,000
e	(　 ) 115,617	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	121,702	100 [ 94.2]	129,195		129,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

小田原 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,475,527	802,391	3,673,136	3,253,620	419,516	（　0.9439） 395,981	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,249,604 円　　　　（　 64,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.30	Ｓ3	255.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	128 ㎡	8.0 m x 17.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況により、１階は店舗、２階以上は専有面積３８㎡程度の共同住宅計４戸を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.30	85.0	72.51	2,193	159,014	4.0	636,056
							0.0	0
2～ 2	住宅	85.30	90.0	76.77	1,535	117,842	1.0	117,842
							1.0	117,842
3～ 3	住宅	85.30	90.0	76.77	1,535	117,842	1.0	117,842
							1.0	117,842
～

～

計		255.90	88.3	226.05		394,698		871,740
								235,684

⑨年額支払賃料	394,698 円　×　12ヶ月　＝　 4,736,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 226.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,736,376 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 378,910 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,357,466 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	871,740 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,020 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 235,684 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,041 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,475,527 円　　　　（　 34,965 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０３Ｔ　　　　-16	2,767 ( 2,760)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,103	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,193 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２０３Ｔ　　　　-17	2,500 ( 2,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,289
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,000 円	42,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	142,091 円	4,736,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,600 円	42,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	42,200 円	42,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,200 円	42,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 802,391 円　（　　　　　　 6,269 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 255.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0790 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,253,620 円（　　　　　 25,419 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,475,527 円
②総費用	802,391 円
③純収益　①－②	3,673,136 円
④建物等に帰属する純収益	3,253,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	419,516 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	395,981 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,094 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,249,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
小田原 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 5-8

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　宮代　亮二

TEL.

鑑定評価額

12,900,000 円

１㎡当たりの価格

101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市曽我原字神戸５６０番８				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度2種最高15m (90,200)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ2	小規模小売店舗、住宅等が混在する駅前商業地域	南8m県道	水道、ガス	下曽我 50m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 35 ｍ、南 25 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ県道

交通

施設

下曽我駅東方

50m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ御殿場線下曽我駅前の小規模店舗、店舗併用住宅が存する繁華性の低い商業地域である。特段の変動要因は
なく、当面は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田原市及び周辺市町の繁華性・収益性に劣る近隣商業地域及び路線商業地域である。主たる需要者は
、近隣住民向けに事業を行う自営業者等が想定される。商店街の空洞化が進展し、土地需要は弱含みである。取引件数
が乏しいため、取引価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、ＪＲ御殿場線下曽我駅に近い商業地であるが、繁華性が低く自用の小規模店舗が中心で外部からの賃貸需
要は少なく、収益性を目的とした取引は殆ど認められない。以上より、本件では実証的な比準価格を重視し、収益価格
を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 164,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[165.7]

[100.0]
100

99,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小田原駅前の一部、巡礼街道沿いを除き、市
域全体での人口減等を反映し、商業地需要は
総じて弱含んでいる。

ＪＲ御殿場線駅前の繁華性等に劣る駅前商業
地域である。当面、商圏における人口増は期
待できず、商業地としての需要は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +53.9
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０６Ｄ -51	小田原市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
b	１０５１２１２Ｄ -23	小田原市		更地	（　）	ほぼ正方形	西（駅前広場）市道、中間画地		近商高度2種最高15m 都市機能誘導区域 (90,200)
c	１０５１２１４Ｄ -29	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m国道、西2.5m、準角地		近商高度2種最高15m (90,200)
d	１０５１２０２ -26	小田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南（駅前広場）市道、中間画地		近商高度地区2種土地区画整理 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,243	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,107	100 [ 99.9]	102,209	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 150,864	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	149,959	100 [ 138.3]	108,430		108,000
c	(　 ) 74,475	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,879	100 [ 70.3]	105,091		105,000
d	(　 ) 194,954	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	203,573	100 [ 159.6]	127,552		128,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +44.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -31.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +49.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

小田原 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,581,422	833,977	3,747,445	3,392,400	355,045	（　0.9439） 335,127	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,981,813 円　　　　（　 54,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.30	Ｓ3	255.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	128 ㎡	8.0 m x 17.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗、２・３Ｆは１ＬＤＫ居宅約３８㎡、４戸を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域における同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.30	90.0	76.77	2,095	160,833	6.0	964,998
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	85.30	90.0	76.77	1,592	122,218	1.0	122,218
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	85.30	90.0	76.77	1,613	123,830	1.0	123,830
							0.0	0
～

～

計		255.90	90.0	230.31		406,881		1,211,046
								0

⑨年額支払賃料	406,881 円　×　12ヶ月　＝　 4,882,572 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 230.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,882,572 円　　×　　 6.4 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 312,485 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,570,087 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,211,046 円　×　　 93.6 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,335 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,581,422 円　　　　（　 35,792 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２１２Ｔ　　　　-3	2,295 ( 2,295)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,079	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,105 円/㎡　月額支払賃料（　 2,095 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２１２Ｔ　　　　-4	1,242 ( 1,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	2,134
c	１０５１２１２Ｔ　　　　-36	1,778 ( 1,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,102

小田原 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,000 円	44,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,477 円	4,882,572　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 352,000 円	44,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	44,000 円	44,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,000 円	44,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 833,977 円　（　　　　　　 6,515 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 255.90 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0790 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,392,400 円（　　　　　 26,503 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,581,422 円
②総費用	833,977 円
③純収益　①－②	3,747,445 円
④建物等に帰属する純収益	3,392,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	355,045 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	335,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,981,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,500 円／㎡）