鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０１ -12	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3m私道、北西3m、準角地		商業高度4種最高31m (100,240)
b	１０５１２１４ -18	小田原市		貸家建付地	（　）	不整形	西12m国道、南4m、準角地		商業高度4種最高31m (100,400)
c	１０５１２０４Ｄ -11	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	東5.6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
d	１０５１２０２ -26	小田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南（駅前広場）市道、中間画地		近商高度地区2種土地区画整理 (90,200)
e	１２２０６１４２０６ -11298	小田原市		更地	（　）	長方形	東6m市道、北6m、準角地		商業高度4種最高31m (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,046	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	234,046	100 [ 99.9]	234,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 247,441	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	247,441	100 [ 101.9]	242,827		243,000
c	(　 ) 190,129	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	191,270	100 [ 84.1]	227,432		227,000
d	(　 ) 194,954	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	194,954	100 [ 77.9]	250,262		250,000
e	(　 ) 299,401	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	299,401	100 [ 107.2]	279,292		279,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

小田原 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,547,987	3,122,191	13,425,796	11,566,500	1,859,296	（　0.9497） 1,765,773	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	36,786,938 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	180.00	ＲＣ6	828.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	260 ㎡	7.5 m x 34.5 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、事務所（フロア貸し）、２～６階：共同住宅（２ＤＫ・専有面積３８㎡程度）

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗事務所	138.00	84.0	115.92	3,338	386,941	6.0	2,321,646
							0.0	0
2～ 6	居宅	138.00	84.0	115.92	1,836	212,829	1.0	212,829
							1.0	212,829
～

～

～

計		828.00	84.0	695.52		1,451,086		3,385,791
								1,064,145

⑨年額支払賃料	1,451,086 円　×　12ヶ月　＝　 17,413,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 695.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,413,032 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,393,043 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,019,989 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,385,791 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,149 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,064,145 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 496,849 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,547,987 円　　　　（　 63,646 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２１０Ｔ　　　　-8	2,784 ( 2,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,437	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,355 円/㎡　月額支払賃料（　 3,338 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２１０Ｔ　　　　-7	3,288 ( 3,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	3,296
c	１０５１２１０Ｔ　　　　-6	3,458 ( 3,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	3,302

小田原 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	825,000 円	165,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	522,391 円	17,413,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,320,000 円	165,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,122,191 円　（　　　　　　 12,008 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	165,000,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 828.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0657 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,566,500 円（　　　　　 44,487 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,547,987 円
②総費用	3,122,191 円
③純収益　①－②	13,425,796 円
④建物等に帰属する純収益	11,566,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,859,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,765,773 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,786,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
小田原 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 5-5

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　宮城　博之

TEL.

鑑定評価額

58,800,000 円

１㎡当たりの価格

226,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月14日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市栄町２丁目１２２番１｢栄町２－１２－４｣				②地積　(㎡)	260 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,400)
	1:4.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ6	中層の店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域	西12m国道	水道、ガス、下水	小田原 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 34.5 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

小田原駅東方

450m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度4種最高31m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ旧来からの商業地域。周辺市町を含めた地域の中心駅に近いものの商況はや
や乏しい。地域要因に特別な変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田原市及びその周辺市町の駅周辺商業地域である。需要者の中心は、小田原市内及び県西地域の企業
及び地元の個人事業者である。マンション用地としての需要も認められる地域であるが、画地の集約化が進んでいない
ため、マンション用地としての取引は少ない。商況がやや乏しいため商業としての需要はやや弱い。商業地のため業態
、画地規模等により取引価格はまちまちであり、取引の中心価格帯を見出すのは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

間口が狭く奥行が長い画地が並ぶ旧来からの商業地域にあって、１階は店舗・事務所、２階以上は居宅の利用が多い。
所有地の有効活用目的の賃貸用建物の建築および複合不動産の取引もあるが、形状・規模等から投資効率が劣り投資に
見合う賃料が得られないことなどから収益目的の売買は限られ、自用目的の売買が中心である。以上より比準価格を重
視し、収益価格を関連づけ、類似する標準地等の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　小田原（県） 5-4           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    226,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少と新型コロナの影響等から地価は弱
含みであった。住宅地域と同様に価格下落の
圧縮地域と商況の期待性から反転傾向の商業
地域が見られる。

主要駅に近く居住の利便性は高いものの商業
繁華性が減退しつつある商業地域である。地
域要因に特別な変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

小田原 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０２ -8	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東8m、角地		準工高度2種最高15m (70,200)
b	１０５１２０１Ｄ -1	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	北東10m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
c	１０５１２０１ -3	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西6m、北4m、三方路		商業高度4種最高31m (100,400)
d	１０５１２０４Ｄ -14	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北21m国道、中間画地		商業高度地区4種駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,650	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	158,636	100 [ 63.3]	250,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	251,000
b	(　 ) 149,346	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	149,346	100 [ 57.7]	258,832		259,000
c	(　 ) 125,417	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	119,445	100 [ 60.2]	198,414		198,000
d	(　 ) 149,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,945	100 [ 63.8]	235,024		235,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -37.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -37.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

小田原 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,579,249	3,106,349	13,472,900	11,496,400	1,976,500	（　0.9497） 1,877,082	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	39,105,875 円　　　　（　 150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	180.00	ＲＣ6	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	260 ㎡	7.5 m x 34.5 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、事務所（フロア貸し）、２～６階：共同住宅（２ＤＫ・専有面積４０㎡程度）

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗、事務所	140.00	75.0	105.00	3,380	354,900	5.0	1,774,500
							0.0	0
2～ 2	居宅	140.00	85.0	119.00	1,791	213,129	1.0	213,129
							1.0	213,129
3～ 6	居宅	140.00	85.0	119.00	1,859	221,221	1.0	221,221
							1.0	221,221
～

～

計		840.00	83.3	700.00		1,452,913		2,872,513
								1,098,013

⑨年額支払賃料	1,452,913 円　×　12ヶ月　＝　 17,434,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,434,956 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,394,796 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,040,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,872,513 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,098,013 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 512,662 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,579,249 円　　　　（　 63,766 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０４Ｔ　　　　-24	3,458 ( 3,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,390	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,394 円/㎡　月額支払賃料（　 3,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２１１Ｔ　　　　-3	3,557 ( 3,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,420
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	164,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	523,049 円	17,434,956　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,312,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,106,349 円　（　　　　　　 11,947 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0657 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,496,400 円（　　　　　 44,217 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,579,249 円
②総費用	3,106,349 円
③純収益　①－②	13,472,900 円
④建物等に帰属する純収益	11,496,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,976,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,877,082 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,220 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,105,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,000 円／㎡）